不動産の瑕疵担保責任

家を診察する

不動産の売却を行った場合には、引き渡しをもってすべての関係が終了するわけではありません。その不動産に隠れた欠陥などが判明した場合に、売主の負担で賠償しなければならない場合もあります。そういったことが起こった際の売主の責任、いわゆる瑕疵(かし)担保責任について解説していきます。

瑕疵担保責任とは

売却が済み、しばらくして「あなたから買った家に欠陥が見つかったので、瑕疵担保責任のもと賠償をお願いします。」と、買主から連絡が入ったとしたらいかがでしょうか。引き渡しを行った時点で、不動産に不具合が無いことは、お互いにしっかりと確認をしたはずです。

しかし、この瑕疵担保責任とは、「売買する不動産に隠れた瑕疵(かし)がないことを買主に対して責任を持つこと」という住宅瑕疵担保履行法に基づいているもので、買主はどうやらそのことについて言及しているようです。

瑕疵とは「本来あるべき機能や品質が無い」ということであり、簡単に表現すれば「欠陥」ということです。つまり、瑕疵担保責任は、売買の時点では気付かなかった隠れた瑕疵が判明した場合に、責任を負うというものになります。

瑕疵の責任範囲

瑕疵担保責任は、「その物が取引上普通に要求される品質が欠けている」という状態の時に、売主が買主に対して負う責任です。瑕疵が発覚した際には、損害賠償の請求がなされます。もしくはこの瑕疵のために、契約の目的を達することができない(快適に過ごすことができない)と判断されれば、契約を解除されるおそれもあるのです。

ここでポイントとなるのが、買主が通常払うべき注意を払っていたとしても発見できなかった瑕疵、つまり「隠れた瑕疵」であるということです。この時買主は、法的に善意無過失(瑕疵があることを知らなかった、また知らなかったことに過失がない)であることが要求されます。

瑕疵の代表的なもの

  1. シロアリの被害がある、もしくはあった
  2. 雨漏りがある、もしくはしていた
  3. 建物の傾斜がある
  4. 土の中への産業廃棄物や有害物質の混入

この瑕疵担保責任で、問われるケースというのは、「無過失責任」という部類のもので、上記代表例のような瑕疵が、後に発覚した場合に売主が責任を負うという民法上の規定です。

ただ、売買契約時に、瑕疵担保責任を負わない現状渡しの条項を入れていれば、瑕疵担保責任は問われません。つまり、事前に雨漏りがあるということを申告できていた場合は、この責任に該当しないということになります。

瑕疵担保責任の期間制限

瑕疵担保責任の期間は無制限ではありません。それぞれのケースによって○年というように、一定の期間が決められているのです。

上記で述べたように、そもそも瑕疵担保責任を負わないという契約もできます。また、負う場合はいつまでと予め期間を設定することも可能です。

もし、期間が契約内容に明記されていない場合は、買主が隠された瑕疵の事実を知ってから1年と定められており、宅地建物取引業者が売主の場合は、最低2年間の瑕疵担保責任期間が設けられています。新築に関しては、平成12年4月1日より、「品質の確保を促進する特別法」として、10年間と定められました。

引き渡し時には知り得なかった欠陥(隠れた瑕疵)が発覚したときには、この瑕疵担保責任に基づいての対応が義務付けられています。日頃から、不具合の箇所の点検を含め、住まいのお手入れは欠かさないようにしてください。

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