知らないと損する!不動産の譲渡にかかる費用と節税

不動産譲渡の費用

譲渡費用とは、売却した物件の確定申告を行う際に課税対象となる譲渡所得を算出する際に必要となる項目の一つです。譲渡価格からこの譲渡費用と取得費を引いたものが譲渡所得となります。

そのため、発生した費用を全て計上することが節税につながりますので、何が譲渡費用に含まれるのかしっかりと確認して、損のない確定申告を行いましょう。

不動産譲渡とは

車や家財道具など動く物が動産であるのに対し、土地や建物は解体でもしない限り基本的には動かない動かせないものなので不動産と呼びます。そして、この不動産を譲り渡すことを不動産譲渡と呼びます。

譲渡による所得税を考える場合、売主と買主、仲介する不動産業者がいて成立する売買だけを譲渡と呼ぶわけではありません。自分が所有する資産を移転させる一切の行為が不動産譲渡となりますので、以下のものも含まれます。

  1. 交換・・・物件を物々交換する
  2. 代物弁済・・・債務を金銭の代わりに物件で弁済する
  3. 競売・・・債権者の申し立てで裁判所が行う売却
  4. 収用・・・収用委員会の手続きで行われる公の強制的な取得
  5. 財産分与・・・婚姻中に夫婦協力して成した財産の離婚による分配
  6. 現物出資・・・金銭ではなく物件を会社の資本として出資する
  7. 法人に対する贈与
  8. 相続における限定承認・・・相続財産に限定した相続によるもの(それ以上の負の相続を免れる)

その他にも該当するものがあります。

※交換の場合には固定資産の交換の特例があります。

固定資産の交換の特例対象…個人間での同種の固定資産の交換であって、一定の条件を満たすもの。

不動産譲渡にかかる費用

ここでは、不動産を譲渡する場合にかかる費用を見てみます。

※所得税の計算には譲渡に直接かかった費用しか算入できません

1. 不動産業者へ支払う仲介手数料

取引額報酬額(税抜)
取引額200万円以下の金額取引額の5%以内
取引額200万円以上400万円以下の金額取引額の4%以内
取引額400万円を超える金額取引額の3%以内

仲介手数料には上限が定められています。

2. 課税文書である売買契約書の印紙税負担分

契約書に記載された金額売買契約書、金銭消費貸借契約証書(ローン契約書)
1万円未満のもの非課税
1万円以上 10万円以下200円
10万円超 50万円以下400円
50万円超 100万円以下1,000円
100万円超 200万円以下2,000円
200万円超 300万円以下
300万円超 500万円以下
500万円超 1,000万円以下1万円
1,000万円超 5,000万円以下2万円
5,000万円超 1億円以下6万円
1億円超 5億円以下10万円
5億円超 10億円以下20万円
10億円超 50億円以下40万円
50億円超60万円
金額の記載なし200円

3. 借家人がいる家屋の売却のために支払った立ち退き料

家主側に「正当の事由」が無い場合は話し合いの上、立退き料を支払う場合があります。

4. 更地で売却するために解体した建物の損失と解体費用

売却のために必要な取り壊しの場合のみ認められます。いつか売却するかもしれないから、という理由で取り壊しをして日数が経過してしまうと、費用として認められません。

5. 売買契約締結後により条件の良い他者へ売却するために支払った違約金など

物件の売買価格の10~20%が一般的な相場と言われています。

ここで興味深いのは、契約後により高い値を付けた別の人に売却するために既契約者へ支払う違約金まで譲渡費用とできることです。これがあれば、多少は安心して高値を追及できそうです。

譲渡費用の計算はぬかりなく

所得費もそうでしたが、譲渡費用も大きな節税ポイントとなります。ですが、せっかく売却の際に譲渡費用が発生していても、その算入を忘れていては譲渡所得を減らすことができません。

譲渡による所得税はあくまでも申告納税ですので基本的に確定申告した内容で課税されます。過大な申告の場合は別ですが、譲渡費用を実際より少なく計算していても税務署が調査して訂正してくれることはありません。損をしないためにも、しっかりと確定申告しましょう。

また、売却のためにかかった費用は譲渡費用となりますが、不動産を明け渡す際の引っ越しの費用は含まれませんのでご注意ください。

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