不動産売却時に知っておくべき6つの税金

税金の計算

不動産売却の際に必ず発生するのが税金の問題です。

不動産の売却で利益が出ればもちろん税金がかかります。しかし、それ以外でも税金は発生します。

ここでは不動産売却時に知っておくべき6つの税金についてご紹介します。

不動産売却に関係する税金

1. 所得税

給与所得者であれば事業者から支払われる給与に所得税がかかりますよね。それと同様に、家や土地の売却によって利益が発生した場合は所得税が発生します。

※所得税は当該不動産の所有期間によって、「長期譲渡所得」や「短期譲渡所得」など、扱いが変わります。

通常のサラリーマンであれば、会社が給料から源泉徴収として所得税を支払ってくれていますが、不動産売却についてはそのような制度はありません。そのため、個別に確定申告をする必要があります。利益がなければ申告義務はありませんが、マイナスの場合でも、他の所得からマイナス分を差し引きして支払う所得税が減額する可能性があります。その場合は、申告したほうがお得です。

2. 住民税

所得税とほぼセットで考えるべきなのが、住民税です。なぜなら、譲渡所得税の計算時に所得税と一緒に計算される税目だからです。

通常は所得税の確定申告を行えば、別途住民税の申告をする必要はありません。確定申告の書類の一部が管轄の役所に送られ、そのデータを元に、役所が税額を計算してくれます。

3. 印紙税

不動産の売却にあたって必ず契約書を作成します。このとき、契約書は課税文書となりますので、印紙税法所定の納税義務が生じます。契約金額に応じた収入印紙が必要となり、一般的には売主と買主での折半で負担します。同じ契約書を2通作成する場合は、2通ともに収入印紙を貼り付ける必要があります。また、貼り付けた収入印紙は消印する事で納付します。

税額に関しては契約書に記載された金額によってそれぞれ変わってきます。

印紙税
契約書に記載された金額売買契約書、金銭消費貸借契約証書(ローン契約書)
1万円未満のもの非課税
1万円以上 10万円以下200円
10万円超 50万円以下400円
50万円超 100万円以下1,000円
100万円超 200万円以下2,000円
200万円超 300万円以下
300万円超 500万円以下
500万円超 1,000万円以下1万円
1,000万円超 5,000万円以下2万円
5,000万円超 1億円以下6万円
1億円超 5億円以下10万円
5億円超 10億円以下20万円
10億円超 50億円以下40万円
50億円超60万円
金額の記載なし200円

住宅などの不動産を購入する際の売買契約書に関しては、軽減措置が設けられています。契約書に記載された契約金額が1千万円を超えるものについては、平成26年4月1日から下表のようになります。

印紙税(平成26年4月1日から)
契約書に記載された金額平成26年4月1日以降の税額
10万円超 50万円以下200円
50万円超 100万円以下500円
100万円超 500万円以下1,000円
500万円超 1,000万円以下5,000円
1,000万円超 5,000万円以下1万円
5,000万円超 1億円以下3万円
1億円超 5億円以下6万円
5億円超 10億円以下16万円
10億円超 50億円以下32万円
50億円超48万円

4. 消費税

個人の取引であれば、土地や建物の代金に消費税が発生することはありません。しかし、売却にあたって不動産業者を介在した場合は、その業者へ仲介手数料を支払いますので、消費税が発生します。

また、各種手数料にも消費税がかかることを考慮しておきましょう。

課税・非課税の例
課税非課税
建物の購入代金・建築請負代金土地の購入代金
仲介手数料(売買・賃貸借)住宅ローンの返済利息・保証料
住宅ローン事務手数料火災保険料・生命保険料
事務所・店舗などの家賃地代・家賃(居住用)
-保証金・敷金

5. 登録免許税

聞きなれない言葉かと思いますが、登記にかかわる税金が、登録免許税です。不動産売却では土地や建物の所有権の移転登記の際に必要となります。

当該不動産の価格×登録免許税の税率=税額

6. 固定資産税

固定資産税とは、土地や家、マンション等を所有している場合に発生する税金です。1月1日の時点で対象の資産を所有している人が納税義務者となります。

そのため、年の途中で売却した場合でも、年の初めに不動産を所有していた人が1年間分の固定資産税を支払うことになってしまいます。そこで、「固定資産税・都市計画税の精算」として日割りで按分して売主と買主で精算するケースが多いです。

各種特例に注意が必要

もともと複雑で理解しづらいのが税金の決まりですが、税目によっては期間限定や各種条件によって税率や税額を優遇する設置がとられていることがあります。

知らないままだと損をする可能性があります。国税庁のHPには税について詳しく書かれているページがありますので、税額優遇のような措置が無いかどうかをしっかり確認しておきましょう。

不動産の売却ともなれば、当然金額も大きくなり、それに伴い税金の支払いも高くなります。支払い時に税金の分を忘れていた!と驚かないように、税金まで含めてしっかりと検討することが大切です。

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