相続不動産を売却する場合の税金

相続不動産を売却する場合、生じた譲渡益には譲渡所得税や住民税等の税金が課せられます。もし不動産を売却しても譲渡益がでなければ、譲渡所得税は課税されません。これらの課税の有無は遺産分割の方法や売却不動産の選択等において大きな意味を持ちますので、しっかり精査しておきましょう。

売却する不動産に譲渡益が発生する場合

譲渡所得は、売却金額からその不動産の取得費や譲渡費用を差し引いて算出されます。

譲渡益(譲渡所得) =  売却代金 -(土地の取得費① + 土地の譲渡費②)
  ①土地の購入代金や仲介手数料などの代金、不動産取得税・登録免許税などの税金、購入後の設備費や改良費などの費用のこと
  ②介手数料や広告費、抵当権抹消登記費用など譲渡にかかった費用のこと

相続不動産を売却する場合、原則として被相続人がその不動産を所有していた期間と取得費を引き継ぎます。この所有期間は後述する譲渡取得の長期短期に関わっており、仮に相続直後に売却した場合でも被相続人の所有期間を合算するため、必ずしも短期譲渡に該当しないケースがあります。
なお、被相続人の所有期間があまりにも長く取得費が判然としない場合、売却額の5%相当額を概算取得費として計上する方法もあります。ただしこの方法は採用しない場合もあるので、取得費を確定させる場合は専門家に相談する方が良いでしょう。

かかる税金が違う、長期譲渡取得と短期譲渡取得について

相続不動産を売却し、税金がかかる場合にかかる税率は、その不動産を所有していた期間で変わってきます。短期長期の判定は不動産の場合譲渡が行われた年の1月1日が基準となり、この時点で所有期間が5年を超えているなら「長期譲渡取得」、5年以下であれば「短期譲渡取得」となります。
この「所有期間」は、不動産取得の日から引き続き所有していた期間を指します。ですから相続や贈与により取得したものであっても、原則として被相続人や贈与者の取得した日から計算します。
譲渡に当たっては所得税と住民税が課せられることになりますが、この税率は短期譲渡取得よりも長期譲渡取得の方が優遇されています。税率だけでなく、長期譲渡取得にはさらに特別控除もあるため、特に有利となっています。これは土地の転売を防ぐために、短期譲渡取得の税率を高く設定しているからのです。

譲渡取得税の算出方法

それでは、譲渡取得税の算出方法を見ていきましょう。まず所得金額の算出ですが、これは譲渡価額から取得費と譲渡費用を差し引いた額になります。
譲渡価額 - (取得費 + 譲渡費用) = 所得金額
この所得金額に、所得税と住民税を課税します。

長期譲渡取得税の場合、その税率は所得税が15%、住民税は5%です。
例) 所得金額が5000万円の場合
所得税 5000万円×15%=750万円
住民税 5000万円× 5%=250万円

短期譲渡取得税も税率が異なるだけで算出の方法は長期譲渡取得税と同じです。
短期譲渡取得における税率は、所得税が30%、住民税は9%になります。
例) 所得金額が5000万円の場合
所得税 5000万円×30%=1500万円
住民税 5000万円× 9%=450万円

ただし上記の例は基本的な計算方法であり、実際にはマイホームを売った場合の3000万円の特別控除など各種の特例が存在します。

さらに、マイホームなどの居住用財産に対する特例として、所有期間が10年を超える不動産を売却した場合は以下の軽減税率が適用されます。
6000万円以下の場合、所得税10%、住民税4%
6000万円を超える場合、所得税15%、住民税5% 
この特例には様々な条件があるため、相続する不動産が該当する場合は事前に適用されるかどうか確認をしましょう。

3000万円特別控除の適用について

前述のマイホームを売った場合の特別控除についてですが、この特例には細かな条件が設定されています。 例えば、売却する相続人が実際にその不動産に居住していること、などがあります。ですからもし該当する(該当すると思われる)不動産を相続し、その売却を考えているのであれば、事前に特例が適用されるかを確認するとともに遺産分割などもそれに合わせて行う必要があります。
また、適用に当たっては売却相手にも制限があり、売却者の配偶者や直系血族、生計をともにする親族などは除外されます。しかし、売却者の兄弟であっても生計が別であれば適用は受けられるため、売却相手の検討に際しては注意が必要です。もしも不安であれば専門家に相談すると良いでしょう。

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例について

現在の法令の特例により、相続税額のうちの一定の金額を、売却する不動産の取得費に加算することができます。

(相続不動産の取得費の加算要件)
1. 売却は、相続や遺贈により財産を取得した者であること。
2. その財産を相続した売却人に相続税が課税されていること。
3.  その財産を相続発生後、相続税の申告期限から3年以内に売却していること。

※土地等には、相続時精算課税の適用を受けて、相続財産に合算された贈与財産である土地等や、相続開始前3年以内に被相続人から贈与により取得した 土地等が含まれ、相続開始時において棚卸資産又は準棚卸資産であった土地等や物納した土地等及び物納申請中の土地等は含まれません。
(国税庁HPより抜粋)

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