あなたの不動産は所有してから5年以内ですか?所得税に関わる短期譲渡所得とは

短期譲渡所得

短期間で資産を譲渡するには、長期の所有に比べて多くの税を課せられています。どれだけの所得税がかかるのかある程度知っておくことが、不動産を売却する際に重要となります。

短期譲渡所得の定義

売却する年の元日の時点で、所有期間が5年以下の資産の売却による所得が短期譲渡所得の定義です。単純に5年以下と考えると間違うことがありますので要注意です。

例)平成19年12月1日に所有を開始した物件を平成24年12月20日に売却した場合

実際には所有期間が5年を超えていますが、所得税法上の期間計算では平成24年1月1日でみますので4年1ヶ月となり5年以下なので短期譲渡所得の範疇となります。

あと12日

短期譲渡所得税の税率は高い

肝心の税率ですが、短期譲渡所得税は30%となっています。長期譲渡所得税の実に2倍という高率です。早急に売却しなければならないケースは仕方ありませんが、少し待てば所有期間が5年を超える場合はそれまで待った方がお得でしょう。

先ほどの例の場合ですと、1月1日時点で5年を超えるのは12日後の平成25年1月1日です。あと12日待てば税率が半分になるのです。しかし、例えば所有の開始が平成19年3月1日の物件を平成24年4月1日に売却するケースですと、実際には5年を超えているものの元日計算では4年10ヶ月となりますので、翌年まで9ヶ月も待たなければなりません。

あと9ヶ月

この辺りはどちらのほうが実益をともなうのか、慎重な判断が必要となるでしょう。

短期譲渡所得税の計算

課税短期所得金額を求め、税率をかけて算出する方法は長期譲渡所得と同様です。

課税短期所得金額=売却代金-(取得費+譲渡費用)

※売却する物件が居住用のマイホームである場合は、ここからさらに3,000万円を上限とする特別控除があります。

例)
売却金額:1億円
取得費:減価償却相当控除後:4,000万円
譲渡費用:500万円

このケースの課税短期所得金額は、

1億円-(4,000万円+500万円)=5,500万円

となります。

※マイホーム特別控除がある場合は2,500万円です。

したがって、税額は5,500万円の30%で1,650万円であり、ここに東日本大震災の復興特別所得税2.1%(所得税に対する率)34万6,500円が加算されます。この1,684万6,500円が短期譲渡所得にかかる所得税合計です。

マイホーム特別控除がある場合は、5,500万円から3,000万円を引いた2,500万円の30%となるので750万円が基準所得税。復興特別所得税15万7,500円を加算して765万7,500円です。

3,000万円まるまる控除となれば、その30%と0.63%の合計30.63%である918万9,000円の差がでるわけです。

短期譲渡所得税は確かに長期譲渡所得に比べると高率です。とは言え、不動産は所有しているだけで固定資産税等の税金が発生しますので、5年経過してから売却するのが必ずしも得になるとは限りません。

いつの段階で5年経過するのかを確認し、5年未満で売却した際の所得税と、5年経過するまで待った時の費用を比較した上で売却の時期を決定しましょう。

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