ご存じですか?路線価の見方と計算方法

路線価

土地の価格の評価基準として路線価が用いられることがあります。一般的に路線価と呼ばれているのは国税庁が公表しているもので、相続税や贈与税の算定に使用されます。

路線価とは

路線価は、当該通路に面している標準的な宅地1平方メートルあたりの価格であり、表示されている単位は千円単位です。

つまり、路線価が設定されている路線に面した土地は、その路線価を面積にかければ評価額が算出されます。

路線価の見方

まずは調べたい土地を下記のページで探します。

財産評価基準書「路線価図・評価倍率表」

操作方法1

操作方法2

「最新年分」をクリックして、ご覧になりたい都道府県を選んでください。

操作方法3

一番大きく「路線価図」という言葉が表示されますので、そちらを選びましょう。

操作方法4

選んだ都道府県の市区町村が一覧で表示されますので、該当する場所をクリックして下さい。

操作方法5

左上の「索引図へ」というリンクがあるので選びましょう。

操作方法6

地図が表示されます。区分けがされており、ご自身が見たい場所をクリックすると下記のような拡大図が開きます。

操作方法7

この中で、路線に書かれている数値が路線価です。これによって1平方メートルの評価額を算出します。

路線価の計算方法

次に、路線価の計算方法をご紹介します。

路線価の計算1本

この図のように、道路の路線価に2,000Bとあった場合、数字の部分は1平方メートルあたりの土地の金額で、千円単位の数字となっています。そのため、1平方メートルあたり2,000,000円という意味になります。坪単価が知りたい場合は、この2,000,000に3.3をかけて算出してください。

(2,000BのBは借地権割合という、他人に土地を貸した際に得る権利に関係してきますので、詳細を省きます。)

また、この宅地はビル街地区にあります。奥行価格補正率表の、28以上32未満が適応されるので、0.96の数字を利用して下記のような計算方式となります。

路線価×奥行価格補正率=1平方メートルの評価額
2,000,000×0.96=1,920,000

1平方メートルの評価額×宅地面積=全体の評価額
1,920,000×(30×15)=864,000,000

奥行価格補正率表
奥行距離(m)/地区区分ビル街地区高度商業地区繁華街地区普通商業・併用住宅地区普通住宅地区中小工場地区大工場地区
4未満0.800.900.900.900.900.850.85
4以上6未満0.800.920.920.920.920.900.90
6以上8未満0.840.940.950.950.950.930.93
8以上10未満0.880.960.970.970.970.950.95
10以上12未満0.900.980.990.991.000.960.96
12以上14未満0.910.991.001.001.000.970.97
14以上16未満0.921.001.001.001.000.980.98
16以上20未満0.931.001.001.001.000.990.99
20以上24未満0.941.001.001.001.001.001.00
24以上28未満0.951.001.001.000.991.001.00
28以上32未満0.961.000.981.000.981.001.00
32以上36未満0.971.000.960.980.961.001.00
36以上40未満0.981.000.940.960.941.001.00
40以上44未満0.991.000.920.940.921.001.00
44以上48未満1.001.000.900.920.911.001.00
48以上52未満1.000.990.880.900.901.001.00
52以上56未満1.000.980.870.880.881.001.00
56以上60未満1.000.970.860.870.871.001.00
60以上64未満1.000.960.850.860.860.991.00
64以上68未満1.000.950.840.850.850.981.00
68以上72未満1.000.940.830.840.840.971.00
72以上76未満1.000.930.820.830.830.961.00
76以上80未満1.000.920.810.820.830.961.00
80以上84未満1.000.900.800.810.820.931.00
84以上88未満1.000.880.800.800.820.931.00
88以上92未満1.000.860.800.800.810.901.00
92以上96未満0.990.840.800.800.810.901.00
96以上100未満0.970.820.800.800.810.901.00
100以上0.950.800.800.800.800.901.00

つまり、この土地の評価額は8億6,400万円となります。

また、路線価には正面路線価、側方路線価、裏面路線価と呼ばれるものがあります。

路線価の計算2本

この図のように、土地が2つの路線に接している場合は、奥行価格補正率を乗じて計算した、金額の高いほうが正面路線となります。

この場合は

a路線=2,000,000×0.96=1,920,000

b路線=2,900,000×0.92=2,668,000

となるので、b路線が正面路線となります。

では、改めて1平方メートルの評価額を計算してみましょう。

2つの路線に接している場合の計算式は下記のとおりです。

(正面路線価×奥行価格補正率)+(側方路線価×奥行価格補正率×側方路線影響加算率)

ここでまた、新しい「側方路線影響加算率」というものが登場します。

図のように十字路、あるいは丁字路に接している土地は「角地」と呼ばれます。また、L字型に折れ曲がっている道の内側にあり、2方向に接している土地を「準角地」と呼びます。

これらの土地は利便性が良いため、評価も高くなると考えられます。そのため、これらの土地の場合は更に加算が生じます。その加算率を「側方路線影響加算率」と呼びます。

側方路線線影響加算率表
地区区分加算率
角地の場合準角地の場合
ビル街地区0.070.03
高度商業地区
繁華街地区
0.100.05
普通商業・併用住宅地区0.080.04
普通住宅地区
中小工業地区
0.030.02
大工場地区0.020.01

※本表は平成19年分以降用です

この場合はビル街地区の角地となりますので、0.07を加算します。つまり、1平方メートルの評価額は下記のようにして割り出します。

(2,900,000×0.92)+(2,000,000×0.96×0.07)=2,802,400

ここに、宅地面積をかけて全体の評価額を割り出します。

2,802,400×(30×15)=1,261,080,000

つまり、この土地の評価額は約12.5億ということです。

このように道路に接している四角い土地の計算は簡単ですが、実際にはそのような土地ばかりではありません。

20141215特殊な土地

土地の形に凹凸がある場合や、そもそも道路に接していない場合もあります。このような特殊な土地であれば、マイナスの補正が加わる可能性があります。

国税庁によって7月1日に公表されている路線価(相続税路線価)の見方と計算方法をご紹介してきましたが、路線価にはもうひとつ、市区町村が固定資産税などの算出用に算定している固定資産税路線価というものがあります。固定資産税路線価が指し示すものも相続税路線価と同じですが、相続税路線価が地価公示価格の8割を目安としているのに対し、こちらは地価公示価格の7割が目安となっていますので、ご留意ください。

なお、算出される数値は正しい価格ではありません。あくまで参考程度となりますので、ご注意くださいませ。

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