所有不動産の売却と賃貸はどちらがお得か?

赤い屋根の家

念願のマイホームを手に入れたにもかかわらず、転勤などの事情から、その家に住めなくなることがあります。例えばこのような場合の選択肢として、売却する、賃貸に出す、維持する、などが考えられます。住宅は、人が住まなくなると管理面や経年劣化などの問題が生じますし、金銭的な側面からも、現状維持するという方のほうが少ないのではないでしょうか。このエントリーでは、売却、賃貸それぞれのメリット・デメリットと、選択時の判断基準についてお話していきたいと思います。

売ることと貸すことの比較

最も一般的な選択肢は、やはり「売却」と「賃貸」、この2つです。ただ、どちらが適切な手段であるかを判断するためには、双方に存在するメリットとデメリットをはっきりと理解する必要があります。そこで、売却する場合と、賃貸に出す場合の主な特徴を見てみましょう。

売却のメリット

  1. 売却代金が手に入る
  2. 不動産の維持費がかからない
  3. 売却額が確定するため価値が下落するリスクがない

売却のデメリット

  1. 財産が減る
  2. 売却代金で住宅ローンを完済できない場合は自己負担が必要
  3. 地価の上昇期だと売却額が低くなる場合がある

賃貸のメリット

  1. 賃貸料として定期収入が入る
  2. 所有する不動産を担保に融資を受けることができる
  3. 賃借人によって物件が管理される

賃貸のデメリット

  1. 不動産の維持費がかかる
  2. 確定申告にて家賃収入の申告義務が発生する
  3. 空室になった場合収入が得られない

これらを集約すると、主なポイントは、金銭(財産)と維持管理責任の2点となります。売却の場合は、不動産の維持費や将来的な物件価値の下落というリスクを回避できる代わりに、財産として残すことはできなくなります。

一方、賃貸に出すということは、財産として物件を残せる代わりに、不動産の維持費や確定申告義務などの管理責任が発生します。それぞれの選択をした時に考えられる状況はこのようなものですが、では、その選択をする際の根拠や判断材料はどこにあるのでしょうか。以降のパートでは、そのあたりを詳しくお話していきたいと思います。

回収年数という概念

例えば、都市部の駅前で賃貸需要の多い場所であれば借りたい人も多く、賃料もそれなりに期待できるでしょう。空室の心配もほぼありません。ところが、人の動きの少ない郊外では、賃貸需要が活発ではないケースももちろんあります。

ここで紹介したいのが、投資用不動産の「回収年数」という概念です。不動産の購入代金を賃貸で回収する場合に何年かかるかという指標ですね。

回収年数の計算式

物件価格÷(月額賃料×12ヶ月)

仮に、所有する物件の価格が2,800万円で、周辺の賃料相場が月額9万円だとします。計算は、物件価格÷(月額賃料×12ヶ月)という式で求められますから、

2,800万円÷(9万円×12ヶ月)=26(年)

この数字が回収年数になります。この場合、回収年数が26年ですから、そこから先が純利益になっていくということです。

一般的に、交通利便性などの良いエリアは回収が早く、平均分譲価格が1億円を超えるような高級住宅地の場合は、相対的に価格と比べて賃料相場が低い傾向にあります。

つまり、回収年数で考えたときには、物件のエリアによって判断が変わってくるということが言えます。売却が向いているのか、賃貸に出すのが向いているのか、お住まいの地域の賃料相場をチェックしておく必要があるでしょう。

賃貸における利回りという考え方

先の回収年数という考え方に加えて、「利回り」という考え方も是非お話しておきたいと思います。利回りとは、賃貸に出した場合、物件の購入費用に対して1年間でどのくらいの収益があるのかを割合で表したもので、表利回りと実質利回りの2つに分かれます。

表利回りは、単純に年間の賃貸収入から物件の購入費用を割ったものです。一方の実質利回りは、年間の賃貸収入から物件の管理コストを差し引いたものから、購入費用を割ったもので、純利益を導くものです。

表利回りの計算式

年間賃貸収入÷購入費用×100

実質利回りの計算式

(年間賃貸収入-年間支出)÷購入費用×100

年間108万円の賃料ですから2,800万円に対する表利回りは約3.86%です。

実質利回りに関しては、年間賃貸収入から管理コスト(固定資産税・仲介手数料・管理費など)を差し引いて計算するため、パーセンテージは更に低くなります。

実際問題、この3.8%という表利回りは、正直物足りないと言わざるを得ません。

賃貸収入は、空室になってしまう、物件の価格が下落するなどのリスクが常に付きまとうからです。できれば、実質利回りで6~7%以上を目安にしたいところです。

是非一度、所有不動産がいくらで貸すことができるのかを調査してみてください。それを上記の計算式に当てはめることで、判断材料の一つとしていただけると思います。

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