不動産売却で考慮すべき「固定資産税」とは

固定資産税

不動産の所有には毎年固定資産税が発生します。そのため、不動産を所有している方であれば毎年固定資産税を納付していることでしょう。

実は不動産を売却して手放す場合にも、固定資産税を考慮しなければなりません。

固定資産税の概要

固定資産税は、土地や家屋・及び償却資産などの固定資産を所有している人に課税されます。不動産以外にも課税されるものはありますが、ここではあまり関係がないので割愛しておきます。ちなみに、固定資産の課税における所有者とは、毎年1月1日現在で固定資産税課税台帳に登録されている人のことです。

したがって、年の途中で相続があった場合、1月1日時点で所有者であった故人に対して課税されており、既に納付済みである場合もあります。そうしたとき、翌年の納付通知書が届くまで固定資産税の存在に気付かないということも充分考えられるのです。

固定資産税の対象となる主なもの

土地

田・畑・宅地・塩田・鉱泉地・池沼・山林・牧場・原野その他の土地(雑種地)

家屋

住家・店舗・工場(発電所や変電所を含む)・倉庫その他の建物

固定資産税に基礎控除はあるのか

相続税の場合、相続という一度きりのできごとを原因とする課税のため、税制上かなりの控除額が設けられています。その額は、法定相続人の数に1,000万円をかけたものに5,000万円を足した金額です。つまり、法定相続人が3人いれば、8,000万円まで無税ということになります。

では、固定資産税はどうでしょうか。これは不動産を相続した時点で、所有している状態になると言うことです。つまり、相続とは関連性のない、年一回の課税対象になったということであり、翌年の1月1日に引き続き不動産を所有していれば、課税されることになります。そのため控除という概念自体が存在しません。

ただ、極端に低い額の不動産には課税されない場合があります。課税対象となる最低額は土地の場合が30万円で建物は20万円です。しかも、同一市町村内に同一人物が所有するすべての土地・建物を合算してこの金額ですから、免税になるケースは極めて少ないと言えるでしょう。

売却するのに、なぜ固定資産税を負担するのか

固定資産税はその名の通り、固定資産を所有することで課税される税金です。したがって、不動産の所有者が負担します。

では、売却によって所有者でなくなる場合になぜ固定資産税を負担するのでしょうか。

その答えは、固定資産税の課税サイクルにあります。

固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に1年分がまるまる課税されます。

年の途中で不動産を売却して所有者が変わっても別々に課税されることはありません。従って、1月1日に新しい所有者が誕生する場合を除いて、前の所有者に1年分の納税義務が課せられるのです。

固定資産税の実質負担額は当事者の話し合いで

年が変わってたった1日でも所有者だった場合は、翌日以降に売却して所有者ではなくなっても固定資産税の納税義務を負うわけです。この額が少しであれば、そのまま払うという選択もありかも知れません。

しかし、結構な金額となれば話も違ってくるでしょう。そこで、買主と相談することになります。

一番すっきりする解決策が日割り計算です。各自が所有者である期間分を負担するという話ですから、不公平感もなく受け入れやすい方法です。

ただし、この日割り計算には暦年で計算する方法と会計年度で計算する方法があります。どちらを使うかで負担額は異なります。

例えば、同じ7月1日の引き渡しであったとしても暦年計算だと売主も買主も各半年分の負担となりますが、4月1日から始まる会計年度で計算すれば売主は3ヶ月分の負担で、買主は9ヶ月分の負担となります。

固定資産税の分担はあくまでも任意

納税義務者である売主としては、買主にも固定資産税を負担してもらいたいところですが、この清算はあくまでも任意の行為です。従って、契約内容としてしっかりと取り決めておかないとトラブルのもとになります。

また、納税通知書が届くまでは実際の納税額がわかりません。年初から春先にかけての不動産売買の場合は、固定資産税の清算をいつ行うかも決めておく必要があります。

よく行われるのは2つのパターンです。

  1. 前年の納税額を参考に清算する
  2. 納税通知書が届いてから清算する

前年の納税額を参考に清算する場合には、実際の納税額確定後に差額精算を行う場合と最初の清算で解決済みとする場合があります。

相続時にも、固定資産税に留意しましょう。

不動産相続と固定資産税

不動産を相続した場合、相続税を始めとした税金の対処で悩むことがあります。そのときに忘れがちな税金が「固定資産税」です。相続は被相続人の死亡をもって開始されます。人の死はいつ訪れるのかわかりませんし、いつでも起こり得るものです。相続税であれば、被相続人が死亡した時点で当然考慮に入ってきます。

また、実際の行動がいつになるかはともかくとして、相続を原因とする「所有権移転登記」も念頭にあるでしょう。しかし、固定資産税は相続の開始時期とは直接的な関係のない税金です。そのため、うっかり忘れてしまっていたという方も多いようですね。

固定資産税は不動産を所有している限り、払い続ける義務のある税金です。相続の開始時期と直接関係してくるわけではないため、通知が来るまでに気が付かないという場合もあるかもしれません。

固定資産税に関して何かわからないことがあれば、市役所にある「資産税課」が対応している部署となりますので、問い合わせてみましょう。

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