不動産売却の長期化は、資産価値を下げる?!

砂時計と家

急いで不動産を売却したいわけではないし、できるだけ希望価格で売りたい。そのため、買主が現れるまで希望価格のまま販売を続ける、という考え方があります。

たしかに、販売期間が長ければその分売却したい不動産の露出が増えるので、希望価格での買い手が現れるように感じますし、思い入れの強い家であれば、なおさら希望価格を下げるのに抵抗があるでしょう。

しかし、不動産の販売期間は一般的に、長引くほど損をします。

販売期間の長期化による売却価格の動向

不動産情報の販売期間に注目してみると、長く市場に出されている物件の場合、売り出し価格から値下げされていることがあります。

なぜ、値下げが行われているのでしょうか。

資産評価価値が下がるため

中古戸建物件は、時間の経過によって様々な部分が劣化していくため、1年経つごとに不動産の資産評価が下がります。それに伴って価格が落ちていくため、価格が値下がりします。

中古戸建扱いに

新築物件は売り出しから1年後、自動的に中古戸建になってしまいます。新築市場と中古市場では価格に大きな差があり、誰も利用したことのない物件であれ、大幅な値下げをせざるを得ません。

必要経費による圧迫

不要になった不動産の売却が目的の場合、不動産が売れるまでにかかる固定資産税などの必要経費を支払わなくてはなりません。そのため、利用していない不動産への経費を払い続けるよりは値下げをして早期に手放したほうが、損失が少ない場合があります。

需要に対する価格設定

そもそも不動産には全く同じものは存在しません。そのため、市場に同じ不動産があり続けるということは、長い間買い手がつかなかった物件といえます。

買い手がつかないということは、需要に対して高い金額を設定している事が大きな要因です。いくら「時間がかかっても良い」と売主が考えていたとしても、上述したような理由によって長い期間の売り出しにはデメリットが発生します。そのため、再度価格を見直し、値下げて販売せざるを得なくなります。

東京カンテイでは、下図のような結果が出ています。売却期間が4ヶ月を過ぎたあたりで当初の売出価格から1割~2割程度の値引きがされている事がわかります。

中古マンションの価格乖離率

売出→成約までの期間
1ヶ月以内2ヶ月3ヶ月4ヶ月5ヶ月6ヶ月7ヶ月8ヶ月9ヶ月10ヶ月11ヶ月12ヶ月
売出価格(万円)2,3002,4312,5002,4972,4782,5162,4302,4112,7392,8663,1052,540
取引価格(万円)2,2172,2772,2892,2402,1862,1702,0742,0482,3042,4292,4972,096
価格乖離率(%)-3.6-6.3-8.4-10.3-11.8-13.7-14.7-15.1-15.9-15.3-19.6-17.5
事例シェア(%)45.215.210.47.95.83.93.32.21.91.41.51.3
累計事例シェア(%)45.260.470.878.784.588.491.793.995.897.298.7100.0

データ引用元:東京カンテイ

このように、「そのうち希望価格で買ってくれる人が現れるだろう」という淡い期待を抱いたままでは、長期間売れ残ることにより不動産の価値が下がっていき、最終的に希望価格よりも値下げが必要となる場合があります。

それでは、不動産売却までの期間はどの程度が良いのでしょうか。

売却までのスケジュール

物件を売却する理由によって、販売期間は変わります。

多少安くても即時現金化したい場合は、販売開始から間もなく値下げして成約するというケースがあります。反対に、ある程度の期間であれば、希望価格のまま買い手がつくのを待つケースもあります。

つまり、売却までの期間は売り手の都合でかなりの部分が決まるものであり、売主がどのようなスケジュールを立てているかによって変わるものなのです。

例えば、春の新年度需要に的を絞ったスケジュールの場合、4月を前にして売れなくては困ります。市場が落ち着いてしまえば売れる可能性が下がりますし、広告費などの経費がかさむばかりで、悪循環に陥ってしまいます。また、売却した資金を住み替えのための元手にする場合、売却が進まなければいつまでも住み替えができません。

いつまでに売却したいのかというスケジュールを明確にし、状況に応じた段階ごとの値下げを売却時から想定しておきましょう。

理想の売却期間とは

売り出しと同時に買主が見つかるのが、ベストであることは間違いありません。余計な経費もかかりませんし、不動産を気に入ってもらえたのですから過度な値引きも不要です。

しかし、そう上手く売主と買主がマッチングして、取引が進められる事ばかりではありません。

通常、不動産の販売開始から2~3週間程度で内覧希望の問い合わせがあるのが一般的と言われています。つまり、その期間に問い合わせが無い場合は、広告が十分でない場合や、物件のオススメポイントを紹介しきれていない、そして何より、価格に問題がある場合があります。不動産販売が長期化する前に物件情報を一度、見直してみましょう。

不動産売却は販売開始から時間の経過とともにデメリットが発生して、結果として損をすることが多いのです。とは言え、早い段階で値を下げすぎてしまっては、相場よりも安く売却することになってしまいます。そのため、売り出し後に買主が現れるのを待つだけでなく、動きが無いようであれば取引条件の変更も検討してみてください。

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