不動産会社との媒介契約の種類と注意点

豊富な種類

不動産の売却には仲介業者の存在が重要であるだけでなく、よい不動産会社選びができるかどうかが大きなポイントでもあります。ただし、そのかかわりの程度をどうするかで締結する媒介契約が異なってきます。

不動産の売却時に不動産会社に依頼する内容によって契約形態は3つあり、その注意点についてご紹介いたします。

そもそも媒介契約とは

媒介契約とは宅地または建物の売買、もしくは交換の媒介契約をあらわし、宅地建物取引業法の第34条の2の規定により行われます。一般的には「仲介」と呼んでいますが、法律上は媒介ということです。

媒介契約を締結したときは、下記項目を記載した書面の交付が必要となります。

  1. 当該物件を特定するために必要な所在、種類、構造などの表示
  2. 当該物件の売買価額または評価額
  3. 当該物件の媒介を依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて依頼することの許否
  4. 上記を許諾する場合の他の宅地建物取引業者を明示する義務の存否
  5. 媒介契約の有効期間と解除に関する事項
  6. 当該物件の専任媒介契約を締結した場合の指定流通機構への登録に関する事項
  7. 報酬について
  8. その他省令などで定める事項

上記の項目には依頼者との協議が必要なものもありますが、契約締結にあたり十分に話し合って決する必要があります。

不動産会社と結ぶ媒介契約に3つの契約形態

  1. 一般媒介契約のリスク
  2. 複数の不動産会社と契約し、仲介を依頼することができる契約です。不動産会社に報告義務がないことに加え、依頼主も自分で購入希望者を見つけることができます。

  3. 専任媒介契約
  4. 特定の不動産会社のみに仲介を依頼する契約です。不動産会社は、依頼主に対して、2週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があり、目的物件を国土交通大臣の指定する流通機構(REINS)に登録しなければなりません。また依頼主は、自分で購入希望者を見つけることができます。

  5. 専属専任媒介契約
  6. 『専任媒介契約』と同じく、特定の不動産会社に仲介を依頼する契約です。依頼主に対して、1週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があり、目的物件を国土交通大臣の指定する流通機構(REINSに登録しなければなりません。また依頼主は、自分で購入希望者を見つけることはできません。

似たような言葉が並びますが、それぞれ内容が明確に異なっていますので、それぞれのメリット・デメリットを理解しましょう。

一般媒介契約のリスク

単に媒介を依頼し受諾しただけの契約ですので、この契約の相手方は1社に限らず複数の不動産会社に依頼することができます。その分、売却対象となる顧客を広範囲に集めることや業者間の競争を呼び起こす効果が期待できます。

反面、努力しても他社に決められるリスクが業者側にあり、報告義務もなく自社が頑張らなくても他社がやるという見方もできるため、業者の当該物件への注力度合いを下げる危険性があります。

その為、1社に任せるのは不安だから、という単純な理由で一般媒介契約にしてしまうと、不動産会社がチカラを入れて販売してくれないというリスクがあります。もちろんそのような不動産会社のみではありませんし、自由度が高いというメリットがありますが、REINSが発表しているデータ(2014(平成26)年8月度 実績報告(8月1日~31日)によると、約67%は専任または専任専属媒介契約を結んでいます。

専任媒介契約がおすすめ

専任媒介契約の場合、依頼者は他社へ同時に媒介契約ができないというデメリットがありますが、仲介業者には2週間に一度の売主への報告義務とレインズへの登録義務が生じ、自社だけの活動ということで力も入ります。

依頼主もしっかり検討した上で1社だけに任せるという選択肢を取っているので、任された業者も「頑張ろう」という心情となり、信頼関係が築きやすいのも特徴といえます。

状況次第では専属専任媒介契約を

専属の名がつくと、報告の間隔が2週間から1週間になります。また、専属専任媒介業者を経ずに顧客と契約する行為は禁止されます。

このことから、仲介業者にフルに頑張ってもらいたい場合は専属専任媒介契約を結ぶのが良いでしょう。逆に、頑張ってもらいたいが自分でも買主を探したい場合には専任媒介契約をという選択になります。

媒介契約についてはそれぞれ一長一短ですので、よく考えて決めてください。

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