所得税の計算に関わる長期譲渡所得とは?

長期譲渡所得

不動産の売却金額を決めるのに、所得税について考慮する必要があります。とくに、不動産を売却することによって収入を得るときです。所得税のことを考えずに売却金額を決めたばかりに、必要なお金が足りなくなるということもあります。

不動産売却の所得には長期と短期がある

不動産売却で得られる所得は長期譲渡所得と短期譲渡所得とにわけられ、売却する不動産を長く所有していた場合は所得税率が短期譲渡所得に比べて低くなります。

長期譲渡所得の場合に適用される所得税率は15%です。

※長期譲渡所得となるのは、当該資産の所有期間が売却する年の元日現在で5年を超える場合です。

ただし、平成25年から平成49年までの25年間は、平成23年に発生した東日本大震災からの復興のために復興特別所得税の加算が実施されます。

復興特別所得税の税率は、基準所得税額に対して2.1%となっています。

※所得税額が1,000,000円の場合、復興特別所得税はその2.1%である21,000円となり、合計で1,021,000円となります。

長期譲渡所得の計算

長期譲渡所得も譲渡所得ですので、譲渡所得の算出方法と違いはありません。つまり、売却代金からその不動産の取得費と譲渡費用を差し引いたものが課税長期譲渡所得金額となります。ここに所得税率15%をかけたものが基準所得税であり、そこに2.1%をかけたものが復興特別所得税となるのです。

例)所有年数5年以上の不動産の売却

売却金額:5,000万円
家屋の減価償却相当分を控除した取得費:2,000万円
譲渡費用:300万円

上記物件を売却した場合の課税長期譲渡所得金額は、

5,000万円-(2,000万円 + 300万円)で2,700万円

長期譲渡所得の計算例1

所得税:2700万円の15%で405万円
復興特別消費税:405万円の2.1%で8万5050円
合計:413万5050円

となります。

マイホームを売ったときだけ特例控除がある

上記の例では2,700万円の売却益に対し、413万5050円の所得税がかかりました。

せっかく希望の金額で不動産を売却できたとしても、かなりの金額を税金として引かれてしまいます。

ところが、売却した不動産がマイホームだった場合に限り、3,000万円の控除を受けられます。マイホームの売却益が2,700万円であれば、控除額3,000万円で十分賄えます。つまり、所得税がゼロ円になるのです。

商売として売却したわけではない一般の人のマイホームということで、国も税の負担を軽くしようとしているわけです。

このように、5年を超えて不動産を所有していた場合と超えていない場合では実は税率が2倍も違います。今所有している不動産の所有期間が次の1月1日で5年を超えるのであれば、そこが売却の時期かもしれません。

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