住宅ローンが残っていると買い替えできない?住宅ローンが残っていても買い替えするためには

住宅ローン

住み替えや買い替えを考えた時、高価な住宅を現金一括でポンと買おうとする人はあまり多くないでしょう。ローンを組んでいるとなおさら、簡単に売るという発想にはならないものです。

住宅ローンがあると買い替えができない?

実は、住宅ローンを組んでいても住み替えることは不可能ではありません。ローンが残っているから買い替えができない、というのは先入観だったのです。

ショッピングクレジットで購入した場合、支払いが完了するまで商品の所有権は、クレジット会社にあるといわれています。

クレジット会社が立替払いをしていることになるので、購入した商品の賃貸や質入れすることはできません。

ただし住宅ローンの場合、住宅ローンが残っていると家の所有権がローン会社にあるから売れないというわけではありません。所有権はちゃんと自分の手にありますが、「抵当権」を設定していることが先入観の原因となっているのです。

抵当権とは、もし住宅ローンを払えなくなった場合に、抵当権者である債権者が家を強制的に売り払って残額の回収を図るための権利です。ですので、抵当権が付いている不動産を購入した場合、所有権に関係なく競売にかけられるリスクを伴います。

そのため、事実上の話として住宅ローンが残っている不動産は買い手がつかない、言い換えれば買い替えがしにくい、となるわけです。

住宅ローンがあっても住み替える方法

最初に述べたようにローンがあっても住み替えは可能です。売却代金をローンの弁済に充当することで抵当権を抹消して住み替えることができます。

もちろん、買ってくれたら残債を払いに行って抵当権を抹消しますという単純な話ではありません。あくまでも、売却代金が即座に弁済に回るよう手配を付けた上での話です。

売却代金がローン残債より少ない場合

売却しても残債を完済するには足りないということでは、抵当権を抹消できません。この場合には、不足分を新居の住宅ローンに組み入れてしまいます。手持ちの資金で完済できるならそれに越したことはありませんが、住み替え時期には何かと現金が必要です。十分な余裕がないのなら買い替えローンを利用した方が賢明です。

買い替えの注意点はタイミング良く売れるかどうか

現実問題としては、売ることが可能かではなく住み替えたい時期にうまく売れるかどうかが問題となります。住み替えの計画を立てる場合は、不動産会社とよく相談しましょう。

買い替えの際、売却完了前に購入したい不動産が見つかる場合もあります。自分の理想にあった不動産ならぜひ契約したいものですね。しかし、思うように売却が進まずに売却代金が手に入らないことには、購入することはできません。

そこで、オススメしたいのが「買い換え特約」です。不動産の購入契約の際に、この特約をつけてもらいましょう。

買い換え特約とは、特定の日までに不動産を指定の金額以上で売却できなかった場合に、契約を白紙撤回にするという旨の特約条項です。

これによって万が一売却が不調に終わっても、特別ペナルティが発生することもなく、契約を破棄することができます。

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