目安となる、地価公示価格とは?

手の上の家

日本において、土地の評価方法には様々な種類があります。そして、それぞれ異なった方法によって土地の基準価格を決めています。そこでよく聞くのが、一物四価、あるいは一物五価と呼ばれる基準価格です。

今回はその中の一つ、地価公示価格についてご紹介します。

地価公示価格とは?

地価公示価格とは、地価公示法により定められた基準地の価格を言います。その基準地の価格を決めるのが土地鑑定委員会です。国土交通省大臣が地価公示法に則り土地鑑定委員を任命し、委員会が省令で定められた区域の中から標準地を選定し、土地の価格を判定します。

判定方法としては、1地点を2人以上の不動産鑑定士が別々に調査して、分析・評価します。その後、土地鑑定委員が地点間や地域間のバランスを検討して、地価公示価格を決めます。

この公示価格は基準日である1月1日の、標準地の1平方メートルあたりの正常な価格であり、この情報は、標準地を「住宅地」「商業地」「宅地見込地」「準工業地」「工業地」「調整区域内宅地」に分類して、国土交通省土地鑑定委員会から3月に発表されています。

土地鑑定委員が調査する正常な価格とは

土地を取引する人の事情や動機、土地に建っている建物の状態などの多種多様な要因を加味しない、土地本来の価格の事を指します。そのため、様々なものに影響を受けていない客観的な価格といえるでしょう。

地価公示価格を出す目的は?

国土交通省のホームページによると、公示評価の主な役割は下記の通りです。

  1. 一般の土地の取引に対して指標を与えること
  2. 不動産鑑定の規準となること
  3. 公共事業用地の取得価格算定の規準となること
  4. 土地の相続評価および固定資産税評価についての基準となること
  5. 国土利用計画法による土地の価格審査の規準となること  等

(以上、抜粋)

4つ目のとおり、国税庁においては地価公示価格の8割を目安とした路線価の算定に、市町村においては7割を目安とした固定資産税路線価の算定に活用しています。また、一般の土地取引価格に対する指標となるので、新聞紙上でも大きく取り上げられています。

地価公示価格を利用するには?

平成26年の場合、全国で23,380地点の標準地があります。とはいえ、各市町村レベルになると少ない自治体では数ヶ所しかなく、調べたい場所が調査地点の近辺に無い事もあります。

そもそも、地価公示価格は大都市圏では売買価格を定めるのに利用される事はほとんどありません。なぜなら、土地取引が活発な時期には、地価公示価格の数倍に相当するような価格での取引も少なくないからです。逆に地方圏、あるいは地価下落期などでは地価公示価格を下回る場合もあります。

また、調査日が1月1日であることも忘れてはなりません。その後の市場の動きで、価格が大きく変動している可能性がありますので、注意が必要です。

公示価格を利用する場面とは

たとえば、地価公示価格には土地の形状、周辺の状況、駅までの距離やガス・水道・下水道の整備状況などが示されています。そのため、ご自身が取引したい土地が、地価公示価格の標準地とくらべて駅から近いのか遠いのか等、比べてみながらおおよその価格を判断することもできます。

また、路線価の計算方法がわからない場合は、路線価が地価公示価格の約7~8割だと覚えておくのもいいでしょう。ちなみに、「地価公示価格」「地価公示」「公示価格」「標準価格」「標準地価格」など、様々な表記がありますが、全て同じ事柄を指しています。

呼び方が統一されていないので解りづらいですが、つまりは「地価公示法により定められた基準地の価格」の事を言っているのだと覚えておけば、ある程度解りやすいですね。

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