不動産売却に関わる税金、住民税とは?

住民税とは

不動産売却を行うことによって住民税がかかります。

住民税は譲渡所得税の計算に利用されるもので、よく所得税とセットにして計算される税目です。また、不動産売却による所得税の確定申告を行う場合、別途住民税の申告をする必要がありません。そのため、住民税について詳しく知る機会は少ないでしょう。

不動産売却にかかる住民税は2種類

所得税は所有期間の長短で2つに分かれており、それぞれ「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」といいます。

実は住民税も同じように長期と短期の2種類があり、それぞれ税率が異なります。

所有期間による税率の違い
所有期間税率税率の内訳
5年以下(短期譲渡所得) 9%道府県民税:3.6%
市町村民税:5.4%
5年超(長期譲渡所得)5%道府県民税:2%
市町村民税:3%

税率に関しても所得税と同じように、不動産の所有期間が短い場合は長期のほぼ2倍と高率です。

不動産売却の住民税の計算

譲渡所得税の計算をする場合、住民税は所得税と一緒に計算されることが多く、住民税だけで計算されることはあまりありません。しかし、計算は難しくはありませんのでご紹介いたします。

  1. 売却年の元日現在で所有期間が5年以下の短期譲渡所得の場合
  2. 売却金額-(取得費+譲渡費用)で課税対象金額を算出し9%をかけます。

    例)
    売却金額:4,000万円
    取得費:減価償却費相当額控除後1,000万円
    譲渡費用:300万円

    この例では、4,000万円-(1,000万円+300万円)=2,700万円が課税対象額となり、その9%にあたる243万円が住民税となります。

  3. 売却年の元日現在で所有期間が5年を超え長期譲渡所得の場合
  4. 売却金額-(取得費+譲渡費用)で課税対象金額を算出し5%をかけます。

    例)
    売却金額:4,000万円
    取得費:減価償却費相当額控除後1,000万円
    譲渡費用:300万円

    短期同様に、4,000万円-(1,000万円+300万円)=2,700万円が課税対象額となり、その5%にあたる135万円が住民税となります。

※いずれも、マイホームを売った場合の特例適用で3,000万円の控除があります。

上記の例ですと不動産の長期所有と短期所有では住民税だけで108万円の差があります。所得税とくらべてしまうと大した差額に見えないかもしれませんが、住民税が短期所有であれば所得税も短期所有となるので、合わせるとかなりの税額となります。やはり、売却時期の設定は慎重に行うべきと言えるでしょう。

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