不動産の譲渡益にかかる所得税とは?

譲渡所得税

不動産を売却した場合、売却益(譲渡益)に対して所得税がかかる場合があります。

所得税とは?

そもそも所得税とはどのようなものでしょうか?

個人がその年の1年間(1月1日~12月1日の間)に得た所得に対して課税されるものであり、給与収入や株取引等による利益などもその対象となります。そして、不動産を売却して得られる収入も所得税の対象となることがあります。

不動産という資産を譲渡することで得られるものとして、譲渡所得に対して課税されます。この場合の譲渡とは、所有資産の移転行為を指しますので、無償での譲渡も含まれます。

しかし、譲渡所得税が発生するには利益がでていることが最低条件となるため、無償譲渡であればそもそも課税されません。

不動産売却による所得税がかかる場合とは

不動産を売却した場合は必ず収入が発生します。その収入が、売却した不動産の取得にかかった費用と売却に要した費用などを差し引いてプラスになる場合は、所得税が発生します。

マイナスの場合、所得税は発生しません。

譲渡所得の算出

課税対象となる譲渡所得は、

譲渡所得=売却代金 ー(取得費 + 譲渡費用)

で、算出することができます。

譲渡価格の内訳

ここで注意すべき点があります。

それは、建物の取得費から減価償却費相当額を引いておくことです。また、取得費がハッキリしないケースや売却代金の5%よりも安い取得費の場合には、取得費を売却額の5%として計算されます。

税率は該当不動産の所有期間によって異なる

さて、この課税対象となる譲渡所得から所得税率を割り出すには、該当不動産を所有していた期間の長さによって計算方法が異なります。

長期譲渡所得

譲渡の年の1月1日時点で5年を超えて所有していた不動産が対象となり、所得税を15%で計算します。

課税長期譲渡所得金額×税率20%(所得税15%、住民税5%)=税額

※平成49年までは復興特別所得税として2.1%が所得税に加算されます。

(所得税15%×復興特別所得税2.1%=0.315%)+住民税5%=税率20.315%

短期譲渡所得

譲渡の年の1月1日時点で5年以下の所有だった不動産が対象となり、所得税を30%で計算します。

課税短期譲渡所得金額×税率39%(所得税30%、住民税9%)=税額

※平成49年までは復興特別所得税として2.1%が所得税に加算されます。

(所得税30%×復興特別所得税2.1%=0.63%)+住民税5%=税率39.63%

どちらも譲渡した年の1月1日時点の所有期間で計算します。

特別控除とは?

通常であれば、譲渡価格からは取得費と譲渡費用しか控除できるものはありません。しかし、マイホームの売却時に3,000万円を控除出来る「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」というものがあります。

例えば、売却代金が5,000万円で取得費と譲渡費用が合計2,000万だった場合、売却益が3,000万円出ていますので通常であれば課税対象となります。ところが、この物件がマイホームだった場合には3,000万円の特別控除がありますので結果は0円となり、所得税を納める必要がなくなります。

その他にもいくつか特例があります。どのような特例があるかは下記の表をご参照下さい。

特別控除の詳細
所有期間短期譲渡所得長期譲渡所得
期間5年以下5年超5年超
特例内容・3,000万円特別控除・3,000万円特別控除
・居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
・特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
--・10年超所有軽減税率の特例
・特定住居用資産の買換え特例

これらの特例は住居用の場合に限りますので、住居用でない場合は適応されません。また、それぞれに受けるための条件がありますので国税庁のHPでご確認下さい。

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