損をしないために知っておきたい確定申告

確定申告

確定申告とは、前年の収入を税務署に申告することによって、前年分の税金の支払い金額を確定する事を言います。会社員の場合は会社側が「所得税」を自動的に引いてくれているので、馴染みのないものでしょう。

しかし、不動産の売却によって所得が発生した場合は、税務署に税金を納付しなければなりません。大きな金額ですので、税金もかなりの金額になります。とはいえ、その全てを必ず支払わなければならないということではなく、控除が適応される場合があります。その他にも、不動産の売却によって損益が発生した場合は、所得が発生しないケースもあります。

譲渡損失における特例や、マイホーム特別控除など、確定申告する際に知っておくと得をする情報をまじえ、所得税の計算についてご紹介いたします。

譲渡所得税の計算

譲渡所得とは、譲渡価格(売却金額)から取得費と譲渡費用(売却費用)を引いたもので、この譲渡利益から特別控除を差し引いた金額が譲渡所得となります。

譲渡所得とは

取得費土地を買い入れた時の購入代金や購入手数料です。ただし所有期間中の減価償却費を差し引く必要があります。
売却費用土地を売却するために要した費用で、売却のための仲介手数料や売買契約書に貼り付けした印紙税などが含まれます。

譲渡所得は保有期間に応じて計算式が変わり、長期譲渡所得と短期譲渡所得の2種類があります。

1. 長期譲渡所得

譲渡の年の1月1日時点で5年を超えて所有していた不動産が対象となります。

課税長期譲渡所得金額×税率20%(所得税15%、住民税5%)=税額

※平成49年までは復興特別所得税として2.1%が所得税に加算されます。

(所得税15%×復興特別所得税2.1%=0.315%)+住民税5%=税率20.315%

2. 短期譲渡所得

譲渡の年の1月1日時点で5年以下の所有だった不動産が対象となります。

課税短期譲渡所得金額×税率39%(所得税30%、住民税9%)=税額

※平成49年までは復興特別所得税として2.1%が所得税に加算されます。

(所得税30%×復興特別所得税2.1%=0.63%)+住民税5%=税率39.63%

譲渡損失が出た場合の確定申告

では、譲渡によって損失が発生した場合は確定申告の必要はないのでしょうか。

本来、譲渡所得税は利益が出た場合にかかるため、譲渡所得がマイナスの場合は確定申告の義務は生じません。また、通常は事業所得や給与所得とは分離して計算される分離課税として扱われるため、損益通算を行うことができません。

損益通算とは、所得課税において2種類以上の所得があり、1つ以上の所得が赤字で、他の所得が黒字の場合、それぞれの所得を一定の順序に従い差し引き計算を行い、利益と損失を合算して計算することが出来るというものです。

しかし、マイホームなどの不動産を売却した結果として損益が発生すれば、損益通算を行うことができる「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を受けることができます。控除しきれなかった分は3年にわたって繰り返し損益通算を行うことが出来ますので、マイナスでも申告はしっかりと行いましょう。

マイホーム特別控除

「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」という、特別控除があります。住居用財産を売却した際にある条件を満たしていれば3,000万円が控除されるという制度です。

適用が受けられるのは、

  1. 自分の居住の用に供している家屋を譲渡した場合
  2. 以前、自分の居住用に供していた家屋で、居住の用に供さなくなった日から、3年後の12月31日までに譲渡した場合
  3. 上記2点の家屋とともにするその家屋の敷地である土地等を譲渡した場合
  4. 災害により滅失した居住用家屋の敷地であった土地等を、災害があった日から、3年後の12月31日までに譲渡した場合

受けられないものとしては、

  1. この特例を受けるためだけに入居したと認められる家屋
  2. 家屋の建替期間中の仮住居など一時的な利用を目的で入居したと認められる家屋

などの条件がありますが、普通に住んでいたのであれば、おおむね適用となるでしょう。この特別控除によって税額がゼロとなるケースは多いはずです。

また、この他にも

  1. 公共事業などのために土地建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例
  2. 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の特別控除の特例

などが存在します。

特例や控除が自分に当てはまるかわからない場合は、国税局が行っている電話相談センターにてご相談ください。

また、譲渡所得の申告期限は、譲渡した日の翌年2月16日から3月15日の間に行ってください。申告したいけれど忙しくて税務署へ行く時間がないという方は、確定申告に利用する申告書や提出書、記入方法を示した確定申告の手引を国税庁からダウンロードすることが出来ます。

万が一、利益分の申告を忘れてしまうと「延滞税」や「無申告加算税」などの余計な税金を支払うはめになります。漏れなく忘れずに確定申告を行いましょう。

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