全国地価情報~全国の土地売却相場~

土地の取引をする場合、一番気になるのがその価格。土地の価格はどのように決まるのでしょうか?
その秘密は不動産の鑑定評価。不動産取引では鑑定評価が必要であり、価格決定の参考となるのが、公示価格、基準地価格、市街地価格指数といったデータなのです。

公示価格のデータ

公示価格とは、地価公示の法律に基づいた最も基本的な地価データです。土地取引において適正な地価を形成することを目的としたもので、一般の土地取引はもちろん公共事業の用地取得においても指標として利用されています。
基準となるデータは標準地と呼ばれる所定のポイントから算出され、その標準地の一月一日の価格が三月下旬に公表されます。調査は国土交通省の土地鑑定委員会が各地域の不動産鑑定士などに委嘱して行っています。
なお、平成23年3月11日に発生した東北地方太平洋沖地震で被害を受けた標準地については、現在の状況が調査時とは異なっているものもあります。当該地の公示価格を参照する際は十分に注意してください。

【公示価格データから見る、平成23年の特徴】

下記の表は、国土交通省が公表している平成23年の地価公示データです。データには地価上昇・横ばい・下落の地点数が示されており、地価動向を調べることができます。
この表から、平成23年の特徴を読み解いてみましょう。
まずは下落の項目に注目してください。平成20年に比べ下落地点が大きく増えています。平成20年はいわゆるリーマンショックの前であるため、それに比べて下落している個所が増えているのです。それは前年である平成22年も同様なのですが、大きく違う点は、平成23年は前年に比べて上昇や横ばいの地点の数が大きく伸びていることです。これは東京・大阪・名古屋の三大都市圏で顕著に表れています。
また、大都市圏ほどではないものの、地方圏でも上昇・横ばい地点が増え、商業地では上昇した地点も出現しています。全体的に回復傾向にあることがうかがえます。

図表 変動率推移(年間)
全用途 住宅地 商業地
上昇 横ばい 下落 上昇 横ばい 下落 上昇 横ばい 上昇
全国 平成23年公示 193 1,082 24,232 152 761 15,530 35 213 5,399
平成22年公示 7 101 27,302 6 65 17,759 1 21 5,900
平成20年公示 13,416 2,539 12,837 9,065 1,617 8,037 3,110 427 2,701
三大都
市圏
平成23年公示 171 907 11,047 140 642 7,405 25 175 2,265
平成22年公示 5 8 13,040 4 4 8,885 1 1 2,584
平成20年公示 11,493 996 1,350 7,926 670 836 2,501 114 135
東京圏 平成23年公示 81 188 6,593 70 130 4,511 8 38 1,422
平成22年公示 0 6 7,365 0 3 5,112 0 0 1,526
平成20年公示 6,933 449 460 4,856 308 279 1,559 32 35
大阪圏 平成23年公示 8 152 3,210 2 114 2,215 6 35 533
平成22年公示 0 0 3,628 0 0 2,528 0 0 602
平成20年公示 3,117 340 383 2,185 255 242 577 33 23
名古屋圏 平成23年公示 82 567 1,244 68 398 679 11 102 310
平成22年公示 5 2 2,047 4 1 1,245 1 1 456
平成20年公示 1,443 207 507 885 107 315 365 49 77
地方圏 平成23年公示 22 175 13,185 12 119 8,125 10 38 3,134
平成22年公示 2 93 14,262 2 61 8,874 0 20 3,316
平成20年公示 1,923 1,543 11,487 1,139 947 7,201 609 313 2,566

国土交通省土地・水資源局地価調査課地価公示室より

都道府県基準地価格データ

公示価格が国土交通省の所管で作成されているのに対し、こちらは各都道府県が国土利用計画法に基づく土地取引の価格審査という行政事務の為に作成している地価データです。データの内容は公示価格とほぼ同じなのですが、七月一日の価格を九月の下旬ごろに発表するという点が公示価格とは異なっています。また、標準地も違う地点を選んで設定しています。その性格から第二の公示価格として利用されています。

戦前から行われている、市街地価格指数の調査データ

財団法人日本不動産研究所によって年二回、三月末と九月末に調査されている主要都市の宅地価格を指数化したものが、この市街地価格指数です。その歴史は古く、1930年代から行われています。
対象都市ごとに調査ポイントを選び、途別地域別、全国または六大都市別に指数化、対前回変動率、前年同期比変動率を示しているのが特徴です。

土地の価格成立が難しいため、データを利用する

公示価格が一月、基準地価格が七月、市街地価格指数が三月と九月。大体三カ月ごとに何がしかのデータが出ている計算ですが、個々のデータは年一回かせいぜい二回と、基準とするには少々アバウトな算出方法になっています。同じ指数でも、例えば企業物価指数や消費者物価指数は毎月調査されていますから、それに比べるとアバウトに感じますね。
このような調査方法をとるのは、「土地」という商品の特殊性が関係しています。土地は一つとして同じものがない、独特の商品です。大量生産によって需給バランスの把握しやすい、したがって価値も計りやすい普通の商品と比べると、はるかにデリケートな商品なのです。ですから鑑定評価の手法を取り入れ、その評価額をもとに取引の基準となるデータを作成するのです。
とはいえ、これらの調査頻度では漏れてしまう細かな動向というものも気になりますよね。そんなときは不動産流通機構という財団法人が毎月の成約状況を発表している資料がありますので、そちらも参考にすると良いでしょう。

路線価について

不動産相続の豆知識でもこれについては触れていますが、宅地の評価方法の1つに、路線価式評価法というものがあります。この評価の方法は、一般に多数の宅地の評価を1つの基準に基づいて、効率的に処理するのに向いた方法と言われています。そのため、相続税、贈与税、あるいは固定資産税など、課税目的の評価または土地区画整理事業における評価などに用いられます。
この路線価式評価法を行う際、路線価をもとにして評価をされるのです。路線価とは、宅地の面する道路に付された価格を言います。当該道路に面する奥行き、形状など、画地の状況が標準的な宅地の単位面積当たりの価格を評価し、その単価をもとに付設されます。

マーケットプライスは、公示価格の70%~120%

上記にあげたデータはあくまで実際の価格を検証するための材料であり、土地売買は公示価格で取引されているわけではありません。実際の取引における価格のことを、実勢地価と呼びます。実際の不動産取引では、価格はほとんど売主が決め、それを買い手が合意するかどうかで取引が完結しますが、土地の価値に対して売主が公示価格は低いと感じれば実勢地価は上がりますし、逆に公示価格は高いと買い手が感じれば実勢地価は下がります。この値動き幅は、一般的には公示地価の70%~120%程度だと言われています。人気のある土地は当然実勢地価も高くなる傾向にあります。

実勢地価を調べるためには

実勢地価を以下のサイトや本で調べることができます。

『土地総合情報システム』 http://www.land.mlit.go.jp/webland/
国土交通省が2006年4月に公開し、全国の土地取引について4半期ごとに調べることができます。

『Reins Market Information』 http://www.contract.reins.or.jp/
財団法人東日本不動産流通機構HP内のページです。マンション・戸建の取引検索も可能です。

首都圏
『東京都地価図』(企画事業委員会編 東京都宅地建物取引業協会 年刊)
2006年判が最新。東京都内(大島町、八丈島町含む)約18,000地点について2003年3月1日の実勢価格が地図上に表示されています。

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