不動産売却時に気をつけたい「売買契約」の注意点

ハードル

取引の対象物自体が高価なものですから失敗すれば取り返しがつかない場合もあります。不動産売却をする際に注意していただきたい点をまとめてみました。

不動産会社選びと売却価格設定

売却が成功するか失敗するかは不動産会社選びにかかっているという人もいるくらい、どの業者に任せるかは重要な注意点です。同時に、価格設定もしっかり考えないといけません。値下げする分には構いませんが、間違えたので値上げしますでは言語道断です。

契約条件は何度も見直す

売買代金だけでなく、その他の契約条件もとことん納得できるまで考えなければなりません。不動産売買においては、一般の動産の取引に比べてはるかに多くのリスクが潜んでいるからです。法律に何らかの定めがある場合でも、契約自由の原則があるため、強制力を伴う強行規定に反しない限りは契約書に書いてあることが優先されます。

少なくとも、納得できない不利な条件では契約しないことです。ですので、大量の書類にうんざりしてしまいますが、必ずすべての書類に目を通すようにしてください。

厳しい不動産売買契約の解除

高額商品である不動産の売買契約では簡単に解約できない内容となっていますので要注意です。契約解除できる主なケースを見てみましょう。

手付解除

これが最も一般的ではないでしょうか。買主は解約手付と呼ばれる手付金を支払います。

そのまま契約が履行されれば、解約手付は代金の一部となります。しかし、何らかの事情で契約を解除したいときは、相手方が履行に着手する前であれば買主は手付を放棄することで解約できます。また、同様に売主は手付の倍額を支払えば契約を解除することができます。

売主だけ倍額を払わないといけないのは不公平だと勘違いする人がいますが、負担額はどちらも一緒です。なぜなら、売主が支払う倍額の半分は買主が差し入れていた手付だからです。つまり、手付を返してチャラになったところへ、手付相当の額を支払うものです。

ただし、解約手付の額は売買代金の20%程度である場合も多く、例えば3000万円の物件なら600万円を負担しなければ解除できないわけです。注意しましょう。

契約違反・債務不履行による解除

その名のとおり、相手方が債務の履行をしなかった場合に契約解除できる場合があります。自分が不履行の側だと損害賠償を求められるおそれがあるので注意しましょう。

危険負担

引き渡し前に当事者の責任ではない原因で物件が毀損または滅失した場合には、民法上は買主が負担することになっています。つまり、物件が消滅していても代金を支払うわけです。しかし、これではあまりに酷いので、一般には契約条項として売主が修繕し、修繕できない場合は契約解除する旨の特約が入ります。

その他

双方合意の上で契約解除の条件を設定することができますが、何が良いのかはしっかり考えないといけません。

瑕疵担保責任は最重要

あとあとのトラブルを防ぐ為、設備や備品の状態を充分に確認するようにしてください。契約時に明らかになっていない隠れた欠陥が見つかった場合の取り扱いを決めておかないと、売主と買主のどちらが負担するにせよ無駄な費用負担が生じる可能性があります。これらを定める事項を「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」と呼び、売買契約の際に、買主と売主双方で理解を深めておく必要があります。

安易な考えで不動産を契約する人は多くないと思いますが、念には念を、充分に注意しながら売却を進めていただければと思います。

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