不動産売買の注意点

抵当権とは？

土地や建物などにつけられる担保権の一種。売買代金などの債権を確実に回収するための権利。

法務局について

登記や供託などの事務を行う国の機関。登記事務を扱う役所という意味で「登記所」と呼ばれることもある。
不動産登記については、不動産の所在地を管轄する法務局が登記事務を行う。

仲介業者に依頼後、契約を結ぶ前に、購入する物件の現地調査、売主、登記についての調査をします。このとき、できるだけ自分の目で確認するようにしましょう。購入する物件が決まったら、業者から説明を受け、重要事項説明書を受け取ります。その後契約書を作成し、署名・押印後、売主に手付金や内金を支払います。仲介業者への手数料をここで支払う場合もあります。
また、住宅ローンを利用する場合は、融資の申込み手続きもここでします。
契約の履行日になると、実印が押印された登記手続委任状、有効期限内の印鑑証明書、権利書などの登記関係書類が売主から買主に渡されます。このとき、もし売主が要求するのであれば、買主は書類受領書を渡さなければなりません。その後買主が代金を支払い、領収書を受け取って手続き完了となります。その際に物件引渡し書や鍵の受け渡しも行われます。下記は不動産購入のおおまかな手順になりますのでおさえておきましょう。

不動産購入手続きの流れ

・ 土地であれば、場所などを特定する
・ 建物であれば、新築にするか中古にするか決める
・ 住宅ローンの種類やしくみを調べる

・ 折込みチラシなどで物件を探す
・ 展示場に行く
・ 関係法令などを調べる

・ 業者名簿などで不動産業者を調べる
・ 周辺環境や立地条件を確認する

・ 不動産に欠陥がないか調べる
・ 気になる点があれば確認する、重要事項については必ず説明を受ける

・ 契約書の内容を確認する
・ 購入代金の支払い方法を決める
・ 引渡時期と移転登記について確認する

・ 融資条件を確認する
・ 書類をそろえて申し込む

・ 代金と引き換えに不動産の引渡しを受ける
・ 所有権移転登記をする

立会人について

契約の当事者とともに契約書に署名した者のこと。通常、その契約を仲介した不動産業者が立会人となる。契約内容についてトラブルが発生した場合、立会人の署名があれば契約書の証拠としての価値が高くなる。

公簿調査について

中古物件を購入する場合、特に念入りに調査しておきたいのが、不動産物件についての登記簿や公図といった「公簿」です。
登記簿とは、不動産についての権利関係を明らかにした帳簿のことで、公簿の中でも特に重要なものです。誰でも閲覧することができ、役所の証明印のある謄本や抄本の交付を請求出来ます。登記簿は、不動産の所在地を管轄する法務局や地方法務局などの管轄登記所に備えてあります。
公図は、古い土地台帳付属地図などを利用したものです。法務局（登記所）で公図の謄本を出してもらうことは出来ませんが、閲覧、公図の写しの交付請求をすることができます。公図をみると、それぞれの土地の位置、形状、地番、道路や隣地境界などの関係を把握することが出来ます。※但し、正確な図面ではないので、概要を知る為の利用に留めましょう。

重要事項説明書

契約の際、買主は重要事項説明書をもらいます。これは契約書と同じ位重要な書類です。目的物の法律関係、所在地などのほか、完成時の建物形状や構造などが記載されています。買主が購入物件や取引の内容を十分理解した上で安心して契約を結べるよう、不動産の専門家である宅地建物取引主任者が物件や取引の内容について重要な事項を説明し、書面化したものです。
宅地建物取引業法第35条の規定により、契約時までに宅建主任者が書面で用意し、一項目ずつ読み上げて説明することになっています。
重要事項説明書は、売買契約時に交付、説明されることがほとんどですので、こちらから何も言わなければ契約時に初めてみることになります。しかしそれでは十分な精査ができませんので、できれば業者に頼んで契約前にコピーをもらうなどして、内容を確認しておくほうがよいでしょう。

業者の重要事項を説明する義務

仲介業者には、買主に重要事項を口頭で説明する義務があります。その内容は下記の通りです。

また、特に重要な項目は重要事項説明書に記載して交付する義務もあり、これに違反した場合は１年以内の業務停止処分に処されます。

宅建業法第35条について

不動産業者の重要事項説明義務を定めた規定。不動産業者は宅地、建物の売買や賃貸の契約に際して、物件の権利関係や法令による制限の有無などを説明する義務がある。

不動産の売却は、一般的には業者、いわゆる宅地建物取引業者に依頼し、買主を探してもらうのが普通です。但し、業者が売主の代理人になったり、直接物件の買主になったりすることもあります。またマイホームを買い換える場合は、売り買いを同じ業者に任せると手間もかからず、費用も抑えられて効率的です。
業者に依頼した場合、売主は物件が売れたら、その業者に仲介手数料（成功報酬）を払う必要があります。その手数料の金額の上限は国土交通省告示により決まっていて、業者はその上限以上の手数料を取ることはできません。しかし、それより低い金額で仕事を引き受けるのは自由です。
手数料の支払いは直接依頼した業者にするだけでよく、途中で複数の業者が介在したとしても、売主が業者に支払う手数料の金額は変わりません。なお、手数料は、物件が売れた場合のみ払います。また、依頼した不動産業者が直接買主になった場合も、手数料は不要です。

不動産を売却した場合には、業者に支払う仲介手数料以外にも、様々な費用がかかります。

※売主が不動産業者に支払う仲介手数料の上限は、各、計算した金額の合計額となります。400万円を超える価格で売買された場合、200万円以下の部分、400万円までの部分、
400万円超の各部分の仲介手数料を合算して業者に支払います。なお、手数料には、別途5%の消費税がかかるのが一般的です。

[仲介手数料の簡略式]
売買価格が400万円以上の場合には、次の略式により、仲介手数料の上限を計算できます。
売買価格×3％＋6万円＝仲介手数料限度額

※手数料は売買契約時、物件引渡時に半分ずつ支払うことが多い