不動産の贈与時に発生する取得税とは?

不動産の取得税

不動産取得税という言葉を耳にしたことはあるでしょうか?土地や家屋の購入、または家屋を建築する際などに発生する税金のことです。具体的にどのようなものが課税対象になるのでしょうか。

不動産取得税とは

不動産を相続するときや贈与を受けるときには、それぞれ相続税や贈与税の計算をします。その結果、控除額の範囲内であれば課税されないので、税金のことをすっかり忘れてしまうこともあるでしょう。しかし、不動産を取得したことにより発生する、もうひとつの税金が存在します。それが不動産取得税です。

相続税や贈与税が国税であるのに対し、不動産取得税は、地方税法により税目が定められている流通税の一種です。

不動産に対する課税といえば市町村の固定資産税が思い浮かびますが、不動産取得税は都道府県が課税します。また、「不動産の取得」だけではなく新築・増築した場合でも、課税されます。

不動産取得税の課税対象例

不動産取得税の課税対象となるのは、土地と家屋です。

土地と家屋を取得した以上は、必ず税金が発生することになります。

その対象は以下の通りです。

  1. 土地・家屋の売買・贈与・交換などがあったとき
  2. 家屋の建築を行った時(新築・増築・改築)

あくまでも、「不動産の移転」という事実に対して課されるものであり、不動産取得時にかかる1度だけの納税になります。ここに、市町村が毎年課税する固定資産税との違いがあります。

次に納税額についてですが、こちらは「地方税法附則第11条の5第1項」に基づいて定められた金額になります。ここで、新築の家屋を建てた場合の具体的な例を見てみましょう。納税額をもとめる計算式は以下のとおりです。

取得した不動産の価格(課税標準額)×税率=納税額

仮に、建物の評価額が800万円だったとして、これに税率を上積みします。

土地・家屋(住宅)の場合、税率は一律3%ですから、800万円×3%=24万円。

これが納税額となります。

この「取得した不動産の価格」ですが、原則として固定資産課税台帳に登録されている価格を指します。いわゆる、総務大臣が定めた「固定資産評価基準」により決定する評価額です。あくまでも、不動産の購入価格や、建築工事費ではないということを認識しておいてください。

不動産取得税が非課税となる場合

一部の取得ケースに限り、非課税扱いとなることもありますので、免税ポイントについてご紹介いたします。

例えば、国や都道府県、市町村、一部の独立行政法人が取得した不動産や、当該不動産が皇室経済法第7条に規定する「皇位とともに伝わるべき由緒ある物である場合」などです。

また、特定の独立行政法人や学校法人、公的医療機関などがその本来の事業(図書館・職業訓練施設など)の用に供する場合や、教育(学校・幼稚園・児童福祉施設)の用に供する不動産である場合も非課税です。

さらに、外形上は課税対象に見えても、形式的な所有権の移転の場合には非課税となっており、ここに相続が含まれます。つまり、贈与なら課税されるところが、相続であれば非課税なのです。

生前贈与時に利用される相続時精算課税

国民の高齢化が進んできている近年、次世代への財産の移転時期が遅れがちであるという現状を考慮し、平成15年度の税制改正によって「相続時精算課税」という制度が制定されました。これには、移転時期を早期に選択できるようにして、経済の活性化を図るという目的があります。

「相続時精算課税」の概要は、贈与のうち2,500万円以内の部分に関しては贈与税がかからず、それを超える場合であっても発生する贈与税が一律20%というものです。「相続時精算課税」に「相続」という文言を含んでいるため、不動産取得税は非課税扱いになるのではと思いがちですが、不動産取得税に関しては、相続時精算課税制度を選択しても非課税の対象とはなりません。

つまり、「生前贈与」をするのか、「相続」をするのかによって、この制度を利用するか否かのポイントがあります。

「相続」では、不動産取得税は非課税。「生前贈与」では、相続時精算課税を利用した場合、贈与税が大幅に控除されるが、不動産取得税は課税されるということです。

贈与の目的と負担費用を比較して、利用を検討するべきでしょう。

不動産取得税の税率と納税義務者

不動産取得税の税率は、土地と住宅の場合は価格の3%。住宅以外の家屋は4%です。

ここでいう価格とは、前述したとおり、総務大臣の定める固定資産評価基準をもとに決められた価格です。なお、平成27年3月31日までの宅地や宅地比準土地の取得については、課税対象額を2分の1としています。

納税義務者は、法人・個人を問わず不動産の取得者です。

不動産取得税は、登記の有無や有償・無償、取得理由など問わず発生します。不動産取得税は、不動産の取得により生じる利益に着目して課されるものではないため、1日でも所有権を取得した場合は課税の対象となります。

また、所有権の移転を伴う契約が合意によって解除された場合でも、その事実がある限り課税がなされます。

見落としがちですが、一般的な土地・建物の取得時には必ず発生する税金です。この不動産取得税の存在を是非覚えておいてください。

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