マンションの売り時は?

マンションの売り時は?

マンションの売却を考えている方は、「マンションの売り時はいつ?」という疑問を持つでしょう。マンションの売り時は、エリアや物件の種類によってさまざまなため一概には断言できません。
ただ、「マンションを高く売りやすい時期」というものはあります。今回は、「築10年」「ランニングコストの上昇前」「大規模修繕」という3つのキーワードから、「マンションの売り時」をご説明します。

マンションの購入者は何を基準にマンションを選ぶ?

そもそもマンションの購入者は、何を基準にマンション探しをするか考えてみましょう。人によって色々な要素があると思いますが、少なくとも「エリア」「価格」「広さ」「築年数」「商品(間取りや外観など)」の5つの要素は多くの方が基準にします。
その中で、「エリア」と「広さ」は「変えられない要素」、つまりは買い手にとってすでに決定していて、なかなか妥協ができない要因になるため、その他の「価格」「築年数」「商品(間取りや外観など)」の3つの要素に気を配り、付加価値を付けてマンションの価値を上げることが可能です。

「価格」に注目する

価格が重要な基準であるからといって、単純に物件価格の値下げは最終手段のため安易に行うべきではありません。その代りにもう1つの価格である、管理費・修繕積立金というランニングコストを考えましょう。2つの価格の中でも特に、修繕積立金は上がるタイミングがあらかじめ決まっているケースが多くあります。
修繕積立金が上昇する方式は、「段階積立方式」と「一時金方式」に大きく分かれます。段階積立方式とは、5年程度のスパンを1つの区切りとして、段階的に修繕積立金が上昇していく方式です。一方、一時金方式は5~7年程度を1つの区切りとして、一時金を徴収する方式です。
多くのマンションは段階積立方式を採用しているため、まずは「いつ」段階的に修繕積立金が引き上げられるかを確認しておきましょう。
長期修繕計画書があれば、そちらを参考にしていつ、どのタイミングで引き上げられるかが把握できます。
修繕積立金が引き上げられるということは、購入検討者から見ると月々の支払額が上がるため、修繕積立金をはじめ、ランニングコストが上昇する前が、1つ目の「売り時」となるのです。

「築年数」に注目する

マンションを探している購入検討者が、意識する「築年数」は区切りの良いタイミングです。特に、築5年以内、築10年以内、築15年以内と5年毎に区切る方が多いでしょう。
つまり、築年数の区切りがマンションを売るには良いタイミングであるともいえます。例えば、築6年になってしまうと、「築5年以内」の検索フィルタには引っかかりません。そうなると、たった1年の違いだけで興味を持ってくれる人数が大きく変わります。
また、区切りの中でも「築10年」という境目は大きなものです。購入検討者の印象が築年数1桁なのか2桁なのかは大きく異なってきます。
そのため、築10年以内という数字がマンションの「売り時」を見極める大きな指標になるでしょう。

「大規模修繕」に注目する

マンションは、一般的に約12年毎に「大規模修繕」という大掛かりな修繕が実施されます。大規模修繕とは、外壁や共用施設をはじめとした、マンションの全体の大規模な補修工事です。この大規模修繕により、マンションの外観は大きく変わり、「商品としての価値」につながります。
そのため、大規模修繕をする前後は「マンションの売り時」です。タイミングを逃さないよう注意しましょう。

おわりに

マンションの売り時を見極めるためには「築10年」「ランニングコストの上昇前」「大規模修繕」という3つのキーワードが重要です。もちろん、そもそもの不動産市況というマクロな視点からのタイミングも大事ですが、その前にどのマンションにも必ず訪れるこの3つの要素を重視して、売却のタイミングを逃さないようにしましょう。物件を売却したいときはすぐ行動に移さず、先に記した条件を考慮したうえでマンションが高く売れるように見極めてください。

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