マンション売却の仲介手数料はいくらかかるの?

マンション売却の仲介手数料はいくらかかるの?

マンションを売却する際には、さまざまな費用が掛かります。いわゆる「諸費用」と呼ばれる費用の中で最も高額になるものが、マンションの売買を媒介してくれる不動産会社に支払う手数料です。
今回は、知っているようで意外と知らない仲介手数料をテーマにお話します。

仲介手数料は料率が決まっている

マンションをはじめとした、不動産を売買するときの媒介の手数料は、不動産会社が依頼者に対して請求できる手数料率が以下のように決まっています。

・物件価格200万円以下:物件価格×5%
・物件価格が200万円超:物件価格×4%+2万円
・物件価格が400万円超:物件価格×3%+6万円

物件価格は全て税抜き価格で計算します。一般的に仲介手数料は「3%+6万円」という認識があることも、400万円を超える不動産の取引が多いためでしょう。この金額は、あくまで仲介会社が依頼者に請求できる「上限」の金額です。仲介手数料に下限はありませんので、上記の計算式で算出された金額を超えない範囲であれば、仲介手数料はいくらに設定しても構いません。極端にいえば、仲介手数料は0円でも法的には問題はありません。

仲介手数料を計算する際の注意点とは?

仲介手数料を計算するときの注意点は「消費税」と「支払いタイミング」です。

消費税について

まず、「消費税」についてです。前項で算出された金額には、忘れずに消費税を掛けましょう。例えば、物件価格が3,000万円なら、仲介手数料は「(3,000万円×3%+6万円)×1.08※」という計算式になり1,036,800円となります。仲介手数料は100万円を超える高額になる場合が多く、消費税を加味していないと数万~10数万円の違いが出るため注意してください。
※2016年7月現在の消費税が8%のため

支払うタイミングについて

仲介手数料を支払うタイミングは「契約時に全額」、あるいは「契約時に半金」と「引き渡し時に半金」の2回、もしくは「引渡し時に全額」というように、不動産会社によってその時期はさまざまです。このときに注意すべきは契約時の支払いです。業界団体などが推奨する媒介契約書では、手数料の受領時期は「契約時に半金」と「引き渡し時に半金」の2回、もしくは「引渡し時に全額」という時期を記しています。
中には、売買契約が何らかの事情で中途解約となった場合でも、仲介手数料全額を請求する不動産業者もいますが、本来は契約が完全に履行された場合の報酬ですから、支払額や支払時期には注意すべきでしょう。
また、売主は、マンションの契約時に買主から「手付金」をもらいます。この手付金から仲介手数料を捻出できれば、仲介手数料の半金を支払うときに手持ち資金から捻出する必要はありません。
しかし、手付金を低く設定している場合は、契約時に支払う半金の手数料が自己資金からの捻出になってしまう場合があるため、注意しましょう。

仲介手数料はむやみに値引きしないほうがいい

マンションを売却する際には、チラシやインターネット掲載などの広告活動を行います。その費用は全て不動産会社が支払っているのです。また、不動産会社の収入は、依頼者からもらう手数料のみです。
つまり、手数料の中から広告費用も捻出しているため、仲介手数料が値引きされると不動産会社の収入が減り、広告費に回すはずだった費用が捻出できずに広告ボリュームを絞る必要があります。
また、営業マンは1人で多くの物件の売却を担当していることが多いため、仲介手数料が値引かれている物件はどうしても他の物件に比べると、力を入れにくくなります。
このように、仲介手数料を根拠なく無暗に値引くと売却活動に支障が出る可能性があるのです。

仲介手数料を値引くなら大手の会社は厳しい?

できるだけ仲介手数料を値引こうとする方もいますが、上限一杯の手数料を請求する会社も多いことが事実であり、売却活動をスムーズに進めるためにもむやみに値引きは避けた方が良いでしょう。
しかし、仲介手数料を値引いても売却にそれほど支障がない物件(例えば立地が抜群に良い物件など)で値引きをしたい場合には、大手の仲介会社ではなく地元の仲介会社の方が、値引きがしやすいといえます。
理由は、大手は社内規定で仲介手数料が完全に決まっているケースが多いためです。担当者個人の判断では値引きできず、上長に申し立てをする必要があり、明確な根拠(不動産会社が致命的なミスをしたなど)がない限りは仲介手数料の値引き交渉がOKになることはほとんどありません。
一方、地元の不動産会会社であれば、社長自身が担当する場合もあり、ある程度は融通が効くことから大手よりは値引きがしやすいでしょう。

おわりに

マンション売却の仲介手数料には「消費税が掛かる」点と、仲介手数料の「支払いタイミング」は把握しておきましょう。これらは、売却するときの支払いの流れを考える上で大事な要素になります。
また、媒介の手数料のむやみな値引きはおすすめしませんが、値引き交渉をするならば、大手よりは地元の不動産会社の方がしやすいでしょう。

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