手抜き工事マンション物件を売却したい

手抜き工事マンション物件を売却したい

「念願のマンションを購入し、マイホームで家族と幸せな暮らしが始まったはずなのに、建物が傾斜していることが引っ越し後に判明。根本的に修理するには、大規模な工事を最初からやり直す必要がある。」
このような状態になったらあなたはどうしますか?解約や損害賠償請求、売却などはできるのでしょうか。現実には想定したくないケースですが、万が一のときのために知識を整理しておきましょう。

売主には瑕疵担保責任がある

民法では、売買などの有償契約において、通常では簡単に発見できないような瑕疵(欠陥)があった場合、売主は以下のような瑕疵担保責任を負わなければならないとされています。

1.損害賠償の請求
2.契約の解除

少し噛みくだいて説明すると、通常の日常生活を送っているだけでは簡単に判明しないような瑕疵(欠陥)があって、その瑕疵(欠陥)が原因で生じた損害については請求できるというものです。

また、その瑕疵(欠陥)によって契約の目的が達成できない場合(修理などでは対応できないレベルの欠陥であったり、余りに巨額な費用が掛かったりする場合)には、契約を解除したうえで損害賠償請求もできるという権利を認めています。このような契約解除や損害賠償請求は瑕疵(欠陥)があることを知ったときから、1年以内にしなくてはなりません。

また、不動産の取引では宅地建物取引業法が適用され、民法よりも細かく規定されています。
特に、瑕疵担保責任の期間では引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、民法が規定するものより不利な特約は結べないとしています。
さらに、住宅の品質確保の促進等に関する法律では、2000年の4月1日以降に契約した物件について、買主に不利な特約は無効とし、次のように定めています。

「政令で定めるマンションの構造上、主要な部分や雨水の侵入を防止する部分の瑕疵(欠陥)については、マンション引き渡しから10年間、それ以外の瑕疵(欠陥)については2年間、売主は瑕疵担保責任を負う。」

この期間を短くしてはいけないのですが、20年以内であれば延ばすこともできます。このように法律が守ってくれているため、ひとまず安心でしょう。

新築マンション購入時の対応

例えば、引き渡しからまだ2年以内の新築マンションでコンセントに不具合が見つかりました。この場合、売主の瑕疵担保責任は無過失責任とされ、無償修理を要求することができます。「内覧会で問題は無かった」とか、「引き渡し時も確認はしたはずだ」と売主は言いがちですが、気付かなかったことは事実のため、堂々と無償の修理を依頼してください。

また、マンションの構造に問題があり傾いていることが判明したら、これは立派な手抜き工事マンションです。マンション引き渡しから10年以内なら、売主・施工者に損害賠償・契約の解除を申し出ることができます。
仮に建て直しとなると相当の費用が発生し、その間の住居費も必要ですし、子どもは転校を余儀なくされます。売却したくても、それすらできないような状況では、解約と損害賠償を申し立てるに十分な条件がそろっています。
最近では横浜のマンションでもありましたが、引き渡しから8年ぐらいでマンションが傾斜していることがわかり、最終的には損害賠償金も支払い、売主の負担と責任で建替えという方向になりました。
さらに、引き渡しから10年を過ぎている場合、建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵(欠陥)があるとして、不法行為責任を追及することになります。大きな欠陥(瑕疵)であればあるほど、訴訟になるケースが多くなるでしょう。

弁護士の力を借りる

瑕疵(欠陥)自体が非常に軽微なものであれば、マンション入居後でも修理をしてもらえれば解決する話です。
しかし、手抜き工事という重大な瑕疵(欠陥)のレベルになると、売主に対する瑕疵担保責任を追及する手段で対抗するしかありません。法的手段を取る場合、既に入居済みであればマンションの管理組合を中心に対抗手段を検討し、法律のプロである弁護士に頼むことを考えてください。弁護士のサポートを受けながら、管理組合を通して売主の瑕疵担保責任を追及しましょう。

住宅ローンとの関係

住宅ローンは借り手と銀行の間の契約のため、銀行は手抜きマンションの問題とは関係なく、毎月のローン返済を求めてきます。もう少し付け加えると、担保であるマンションの資産価値が下がったということで、最悪は担保の追加もしくは利率のアップを申し出てくる場合もあります。
このような事態が起きた場合、負担する経済的損失は全て手抜き工事が原因であるとして、売主に損害賠償請求ができる可能性があります。

おわりに

手抜き工事マンションを買ってしまったことくらい、悔しいことはありません。問題が発覚したら、いつ、誰に、何を伝え、どういう対応をしてもらったかをしっかりとメモしておきましょう。確かあの人が…と話しても、知らぬ存ぜぬで逃げられますし、場合によっては嘘をつかれて名誉を傷つけられたと訴える相手まで出てきます。
マンションの場合には他にも被害者がいるため、一緒に法廷で戦うことをおすすめします。その場合、マンションの管理組合を中心に早い段階で弁護士の協力を仰いで力になってもらう方が良いでしょう。

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