転勤・引越しのためマンションを売却したい

転勤・引越しのためマンションを売却したい

35年ローンでマンションを購入し、家族仲良く暮らしてきたのに、ある日会社から転勤命令。子どももまだ小さいから単身赴任とはいかないので、家族で引っ越しするしかない、という状況になったらどうしますか。マンション売却?それとも賃貸に出す?非常に悩ましい問題です。しかも、そんなに悠長に構えている時間はありません。そんな悩みを解決できるように、転勤・引越しにまつわるマンションの考え方を整理してみましょう。

マンションを貸し出すという選択肢もあり

マンションを貸し出す場合のメリット

分譲マンションは、賃貸専用で建てられたマンションよりも造りがしっかりしているため、近隣の相場よりも高めに家賃が設定できるでしょう。仮に、ローン返済がないマンションを賃貸に貸し出す場合、1番のメリットは何といっても家賃収入がまるまる手に入るということです。転勤がきっかけで、働かずに収入を得るという、いわゆる投資家の気分を味わえます。現実に毎月の家賃が現金収入として、あなたの口座に入金されるのです。
このような収入を得るためには、当然経費が発生します。中でも管理費や修繕積立金など、マンションを維持する費用は経費として認められます。加えて固定資産税やローンがあれば建物分のローンの金利も経費として認められるのです。これにより、所得税の節税が可能になり、マンション売却では味わえないお得感が得られます。

マンションを貸し出す場合のデメリット

マンションの貸し出しには、残念ながらデメリットもあります。まず、住宅ローンを借りている場合、住宅ローンの取得控除が受けられなくなるため注意が必要です。
他には、大家としての物件管理が発生します。例えば、水漏れ、騒音、悪臭等のクレーム対応は面倒であり、大家稼業で一番大変だともいわれます。自分で対応しようにも、転勤や引越しで物件が遠距離にある状況では、なかなか難しいでしょう。

それならば、不動産会社に「マンションの管理を任せれば良いのでは?」と思われるかもしれません。もちろんそれも選択肢の1つとして挙げられますが、不動産会社に管理を任せた場合、その分、新たな経費が発生しますので、その分利益が減少することを覚悟しなければいけません。
毎月の家賃から毎月の経費を控除し、更にはローンを返済してという計算で、どれくらい利益が出るのでしょうか?下手をすると、赤字になりかねません。
そして、大家として一番避けたいのが、空室が続く状況です。入居者を探しても必ず見つかる保証はありませんし、入居者が見つかるまでの経費は、自分自身の持ち出しで払うことになり、最終的には当面は赤字という計算になります。とりあえず今はマンションを貸し出しておいて、いつかは売ろうなどと甘く考えていると、案外リスクが潜んでいるものなのです。

マンションを売却する場合のメリットとデメリット

では、転勤・引越しのためにマンションを売却するメリット・デメリットはどうでしょうか。マンション売却のメリットは、賃貸に出した場合のように大家として抱えるリスクはありませんし、管理費や固定資産税などを負担しなくて良いことなどが挙げられます。
一方、デメリットは、転勤で戻った際、すぐに住める家がないとか、住宅ローンの住宅取得控除が受けられないことです。

マンション売却で注意すべき点は、売却したお金で住宅ローンが完済できない場合です。その場合は、住宅ローンだけが残りますので、基本的には売却はできません。
例えば、マンションを買い替える場合には、その残ったローンを新しいマンションのローンに上乗せしてローンを借りてしまうという方法もあります。しかしながら、単にマンションを売却するだけで住宅ローンの完済ができない場合は非常に厄介です。
不足のお金をカードローンなどの別名目で、その銀行から借りるという選択肢もありますが、この場合の金利は一気に上がりますし、銀行が思うとおりに承諾してくれることは難しいでしょう。
つまり、マンション売却の際には何らかの方法で資金を調達して、住宅ローンを一括返済することを理解しておくことです。

おわりに

突然の転勤命令によるマンションの取り扱いについて、売却と賃貸の情報を整理してきましたが、いかがでしたでしょうか。どちらにしても、難しい選択をすることにはなるでしょう。今回、例に挙げた転勤による場合、そもそも転勤は何年間なのかということも関わってきます。5年間の転勤を言い渡されても、5年後に100%戻れるとは限りません。
賃貸に出してマンションを離れ、いざ戻れることになったときにすぐに元のマンションに住めるようにしたいのであれば、定期賃貸借という方法もあります。
また、いつでも戻れるように空き家としておけば、煩雑な賃貸に出す必要はないでしょう。
一方で、マンションを売却し、ローンだけ残ってしまうのも辛いものです。
そのため、転勤が決まったら、まずは売却代金とローン残債の関係を調べましょう。そのために、自宅の売値や賃料といった見積もりを不動産会社に頼みます。併せて、賃貸にした場合の家賃相場や空室率等も聞いておきましょう。その結果、総合的にどうするのが一番損しないか?また、家族の意向はどうなのか?トータルで判断すべきでしょう。頭金をたくさん入れていたために残債が少ない場合や、長期の転勤だから戻れない可能性が高いなど、そのような事情と併せて検討すると自分にとって最良の選択が見えてくるはずです。

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