抵当権が付いていてもマンションの売却は可能か?

抵当権が付いていてもマンションの売却は可能か?

「住み替えたい!」、「マンションを売却したい!」という思いが募っても、まだ住宅ローンが残っていて抵当権がついているからと、諦めてしまっている人はいませんか?
確かに、住宅ローンが数千万円あると、無理かなと思ってしまうのが一般的です。さらに、抵当権も付いていれば、売りたくても売れないのではと考えてしまいます。そんなときのために、抵当権付きマンション売却について、本当に売れないのかどうかを検討してみましょう。

抵当権とは?

抵当権とは、そもそもどのようなものでしょうか。マンション購入場面を参考に、今一度確認しておきましょう。
5,000万円でマンションを購入しようとする場合、購入時に現金で全額支払える人はあまりいません。例えば、頭金の500万円と諸経費を現金で支払う契約をし、残りの4,500万円を銀行から住宅ローンを借りて支払う、というようなパターンが一般的です。(話を単純にするため、借りる先は銀行だけにしています)
購入者は、35年などの数十年間、銀行にローン返済を続けることになります。銀行は4,500万円を貸し出しますが、「返済してもらえない」というリスクを抱えることになるため、リスクを回避する手段として、マンションに抵当権を設定します。抵当権は購入者が返済を怠れば、銀行が権利を行使してマンションを差押えて最終的は売却をします。その売却額の中から貸したお金を回収するという権利です。

さて、ここで気になる点が、抵当権付きマンションは売却できるのかということです。結論から述べると、抵当権付きマンションを売却することはできます。その場合、通常は抵当権を抹消してからマンション売却します。

抵当権を外すために必要なことは

では、どうすればマンションに付いている抵当権を抹消できるのでしょうか。抵当権を抹消するためには、相手、すなわち銀行が抹消について同意する必要があります。銀行が抵当権を外す(抹消する)ことに同意するときとは、貸したお金を回収できないというリスクが無くなったときです。少し回りくどい表現をしましたが、ここがポイントになります。借りていたお金を全部返還すれば、銀行はリスクゼロの状態です。つまり、当然、抵当権を外すことに同意します。

もう一つ、現在の抵当権を外す方法として、別の所有不動産に抵当権を付けてもらう方法があります。別の所有不動産に十分な価値があると銀行が判断すれば、最初のマンションに付けていた抵当権を外すことに同意してくれる場合があります。ここを理解しておくと、抵当権が付いたマンション売却について、この先の話が理解しやすくなります。

抵当権付きのマンションを売却する手順

ここまでの話から、実際に抵当権付きのマンション売却の手順を考えてみましょう。まずは、売却のみのケースです。
賃貸住宅への引っ越しや実家暮らしのために、マンションを売却し、残債(残っているローン)を一括返済する自己資金がない場合は、まず不動産会社に媒介もしくは買取の相談をしてみましょう。ローンが残っているときは、残債と売却額との差がどのくらいになるかを検討し、具体的な計画を練ってくれるでしょう。
媒介の場合であれば、抵当権が付いた状態で売りに出します。買い手は、引き渡しの際に抵当権が残っていたら契約を解除できる条件で話を進めます。そして、実際の売買契約の決済の際、買主が用意したお金が売買残代金として売主にわたり、売主が用意した不足分と合わせてローン残債が完済されて手続きが完了です。
同時にマンションに付いていた売主の抵当権の抹消手続と買主への所有権移転の登記手続を行う流れになります。

不足分を用意できない場合

もしも、売主が不足分を自己資金で用意できない場合は、売主の所有する別の不動産に抵当権を設定してもらうことで同じ結果にすることができます。
では、住み替えの場合はどうなるのでしょうか。住み替えの場合も、売却までの流れは先ほどと同じです。マンションを買わない場合と違う点は、マンション売却と購入を同時に進める点です。現マンションの売却代金でローン完済の不足する金額を新しいマンションのローンに加算することで、現マンションの抵当権を外してもらうことができます。購入と同時に売却するという流れのため、現マンションの買い手は、必然的に抵当権のないマンションを購入することになります。

おわりに

このように、抵当権付きのマンションの売却自体は問題ありません。気を付けなくてはならないのは、ローン残債の額と手順の問題だけです。手順については、信頼のおける不動産会社に頼めばスムーズに進めてくれるでしょう。そうなると最後に残る問題はやはり、ご自身のローン残債額ということになります。ローン残債額が多い場合には、その負担によるしわ寄せがあるため、よく検討してください。特に、購入時に頭金が少なかった場合には、ローン残債がかなり残っているはずです。住み替える場合には、今のマンションより価格を抑えた物件を購入するなどの工夫も必要になるかもしれません。

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