マンションを売却したときの税金は?

マンションを売却したときの税金は?

マンションを売却した際に、どれくらいの税金が掛かるか、みなさんご存じでしょうか。ここでは、マンション売却時の税金の種類、金額、税金を払うときに押さえておきたいポイントについてご紹介します。

マンション売却時にかかる税金の種類

ここでは、マンションを売却して利益が出た場合と損失が出た場合に切り分けて、税金の種類を見てみましょう。

売却して儲かった(利益が出た)場合

マンションを売却した際に、買った金額より高く売れて儲かった場合は、その儲かった部分に税金が課せられます。これは、いわゆる「譲渡所得税」という税金です。
ただし、自宅マンションを売却して買い替える場合には、居住用財産の特別控除という特例があり、譲渡所得税が課せられない場合もあります。
※以下の国税庁のホームページを参照
詳しくはこちら https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3355.htm

なお、こちらは一定の要件を満たしていないと適応されないため、注意が必要です。

不動産の譲渡所得は、長期と短期との区別があり、「長期譲渡所得」「短期譲渡所得」と呼ばれています。この区分は、その不動産の所有期間が譲渡した年の1月1日で、5年を超えるか超えないかで分かれます。
さらに、この長期と短期では税率も異なり、所得税は

長期譲渡の場合、15%
短期譲渡の場合、30%

という税率が課せられます。

ただし、自宅などの居住用の不動産の売却に関しては、特例を設けています。短期、長期に関係なく受けられる居住用財産の特例控除や特定居住用財産の買換え、交換です。よく「3,000万控除で税金が掛からない」といわれるのは、居住用財産の特例控除だからです。

以上のように、不動産の売却で譲渡益、つまり譲渡所得がでてしまうと、多額の税金が掛かる場合があります。

しかし、自宅という居住用の不動産を売却した場合は、いくつも特例があるため、これらの制度をうまく利用して住み替えをすることが可能です。

また、自分が住んでいたマンション(居住用財産)を売却し、一定の要件に当てはまるときは、長期譲渡所得の税額を通常の場合よりも低い税率で計算する軽減税率の特例を受けることができます。
これは「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」といわれるものです。
※以下の国税庁のホームページを参照
詳しくはこちら https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3305.htm

売却して損した(損失)場合

次に、自宅マンションを売却して損失がでた場合について、事例を使ってみていきましょう(下記の事例は詳細な数値等を考慮していないため、実際の税額と異なる場合があります)。

Aさんは自宅マンションを売却したいと考え、不動産業者に物件の査定をしてもらいました。査定をしたところ、購入した時期が一時期のプチバブル時であったため、買った金額では到底売却できないことが分かりました。
ちなみに、購入した金額は5,500万円でしたが、今では2,800万円でないと売れない状況です。なんと、2,700万円もの損失がでてしまうことになりました。
これではあまりに多額な損失でかわいそうだということで、税金の特例を設けて所得税の軽減策を講じるようになりました。

これが「譲渡所得の損益通算および繰り越し控除」という制度です。不動産を売却したり、買い替えをしたりして損失があった場合には、その譲渡所得以外の所得、例えば、給与所得と差引することができます。それでも損失がある場合には、3年以内に繰り越して、差引することが可能です。
※以下の国税庁のホームページを参照
詳しくはこちら https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3370.htm

先ほどのAさんが給与所得者で年収700万円とすれば、通常はこの所得額に所得税が掛かりますが、自宅を売って2,700万円の損がでたため、損した金額と給与所得を通算すること(損益通算)ができます。
つまり、700万-2,700万=-2,000万円という金額がAさんのこの年の総所得です。マイナスの所得になるため、所得税はゼロということで、この年の税金は払わずに済ます。
しかも、マイナス2,000万円は翌年から3年以内で各年の総所得から繰り越しして控除されます。

翌年の給与も700万円とすれば、700万-2,000万=-1,300万円、
翌々年も給与700万だとすれば、700万-1,300万=-600万円、
3年後の給与も同額とすれば、700万-600万=100万円

というように計算され、総所得額にもよりますが所得税はゼロ、もしくは100万円の所得に課税されるように優遇される制度です。

このような制度をうまく利用すれば、自宅マンションを売却して損失がでたとしても、その損失額を補てんできる場合があることを覚えておきましょう。ただし、この制度はあくまでも居住用の不動産であることが前提です。例えば、投資用のマンションなどを売却して損がでた場合には該当しません。

実際にどれくらい税金を払うか計算してみよう

【ケース1】

30年前に購入したマンションの譲渡価額が1億5,000万円
取得費(減価償却費相当額を控除した後)が1億円
譲渡費用(仲介手数料など)が500万円の場合

(マイホームを売ったときの軽減税率の特例には該当しないケース)
1.課税長期譲渡所得金額の計算
1億5,000万円-(1億円+500万円)=4,500万円

2.税額の計算
<所得税>
4,500万円×15%=675万円
<復興特別所得税>
(平成25年から平成49年までは、基準所得税額の2.1%の復興特別所得税がかかります。)
675万円×2.1%=14万1,750円
<住民税>
4,500万円×5%=225万円
*合計で914万1,750円の税金がかかります。

【ケース2】

3年前に買ったマンションの譲渡価格が6,000万円、取得費が5,000万円、
譲渡費用(仲介手数料など)が200万円の場合

1.課税短期譲渡所得金額の計算 
6,000万円-(5,000万円+200万円)=800万円

2.税額の計算
<所得税>
800万円×30%=240万円
<復興特別所得税>
(平成25年から平成49年までは基準所得税額の2.1%の復興特別所得税がかかります。)
240万円×2.1%=5万400円
<住民税>
800万円×9%=72万円
*合計で317万400円の税金がかかります。
上記の事例は詳細な数値等を考慮していないため、実際の税額と異なる場合があります。

なお、実際の税額の計算は最寄りの管轄する税務署や税理士に相談されることをおすすめします。

税金を支払うときに注意すべきポイント

マンションを売却したときの税率は、そのマンションの所有期間によって税率が異なることを理解しておきましょう。
また、買い替えの場合には、特例に該当するかどうか、事前に確認することが重要です。特に、特例関連の法律は時限立法の場合が多く、その年によって適応しない場合もあります。したがって、売却を考えた年の税制を確認することが必要です。

おわりに

マンションを売却した場合、買ったときよりも高く売れて儲かったのか、それとも安く売却して損したのかによって、税金が掛かるかどうかが異なります。また、売却して別のマンションなどを購入するといった買い替えをするかどうかでも、税金の掛かり方が変わります。
マンションを売却したいと思ったら、まず自分の場合にはどのような税金が掛かるのか、税金がかかる場合には、いくらぐらい掛かるのか、という試算をしましょう。自分では分からないときは、最寄の税務署などに相談することも検討してください。

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