住み替え(買い替え)したいのでマンションを売却したい

住み替え(買い替え)したいのでマンションを売却したい

結婚、子供の成長、親の面倒を見ていくための二世帯住宅の検討などをきっかけに、マンション売却の話が持ち上がったり、住み替えを迫られたりすることは、普段はあまり想定できないですよね。子供が成長しても「まあ、何とかなる」と思っている人が多いでしょう。だからこそ、いざマンションを売りたいと思っても、「何から始めるのか見当もつかない」「とりあえず不動産会社に相談してみよう」ということになるのではないでしょうか。
では、不動産会社に何を頼むことになるのでしょうか?今回は、住み替え(買い替え)したいときに必要なマンション売却の知識について説明しましょう。

仲介をお願いするとは?

不動産会社にマンション売却を相談する場合に、仲介という方法があります。これは、売主はあくまでマンションの所有者で、不動産会社は買主を探しますというものです。

売れた場合には、売主が不動産会社に仲介の手数料を支払います。媒介契約の形態によっては、売主が買主を探してくるのはダメというものや、他の不動産会社でも買主を探せるという形態もあるため、分かりやすくまとめてみましょう。

一社のみに依頼する

専任媒介契約、専属専任媒介契約(専属専任媒介契約だけは、売主自身で買主を見つけても売買契約はできません)

複数社に依頼する 

一般媒介契約(売主が見つけた買主でも売買契約ができます)

どちらの媒介契約が良いかは、単純には決められません。売主からすると複数社の方が良い気がしませんか?たくさんの業者の目に留まる分、買主が早く見つかり、住み替えもスムーズに進む気がします。
しかし、あなたが不動産会社なら自分のところ一社で契約してもらう方が、確実に利益になるので嬉しいですし、やる気になるとも考えられます。

★それぞれの契約形態の特徴は一覧表でまとめるべきです。
★参考までに下記のようにされてはと思います。(このままの流用は厳禁ですのでご注意ください。)

媒介契約の種類と主な特徴

買取してもらうとは?

次に買取とは、マンションを不動産会社に買い取ってもらうことです。すぐにマンション売却の手続きとなり、住み替えがスムーズに進みます。こんなに簡単に現金化できるなら、媒介契約をする意味なんてないのでは、と思われるでしょう。
不動産会社にとっての利益は、媒介の場合は媒介の手数料ですが、買取の場合は買取価格と新たに不動産業者が売り出しする価格の差額です。買取価格をできるだけ低くしないと、不動産会社の利益は出ません。

広告費はもちろん、不動産取得税なども負担することになりますから、リスクを抱える分買取価格は低めに算定されるケースが一般的です。

しかし、買取には大きなメリットがあることを忘れてはいけません。最初にお話しした通り、とにかくすぐに現金化できるということです。媒介の場合は、いつまでに売って、いつまでに現金化できるという保証がありません。もっといえば、売れる保証もないのです。
媒介と買取、どちらの方法で不動産会社と契約するかは、売却期限に余裕があるかどうか、という点が重要なファクターです。

不動産会社はどうやって選べばいいの?

マンション売却の仲介と買取の違いが理解できたら、今度は不動産会社選びです。全国に支店を持つような大手不動産会社、地域限定で営業している不動産会社、街の不動産会社などたくさんある不動産会社の中から、どこを選べば良いか、ここで不動産選びのための3つのポイントをご紹介します。

1つ目のポイントは不動産会社数社に相談をし、媒介と買取の場合の査定金額を出させて相談することです。そのときに、あくまで一般論に終始した話なのか、地域の相場を理解した話なのかをチェックしてください。一方的に、自社システムの自慢話では、後々話が違うという揉め事にもなりかねないため、注意してください。
2つ目のポイントは、数社の中には地元の不動産会社を2社は入れることです。地元ならではの情報を持っている可能性があります。
最後の3つ目は、媒介の査定金額が一番高い業者に直ぐに飛びついてはいけない、ということです。媒介では、マンションが売れなければ売却金額を下げることがよくあります。高い金額を出した根拠は何でしょうか。その金額で売れた実績を持っているのでしょうか。これらの理由をしっかりヒアリングした上で、総合的にあなたが任せたい業者を選ぶことが大切です。

おわりに

住み替えのためにマンションを売却という点では、皆スタートラインは同じです。事前に調べた上で、正しい知識を蓄えておいて損はありません。よりお得に売るというのは、プロでもなかなか難しいことですが、損をしないようにすることは、素人でも可能です。逆にいえば、不十分な知識で不動産を扱うと、必ず損をしてしまいます。
希望の住み替え、希望通りの金額でマンションを売却するためには、準備が必要です。あなたの良きパートナーとなってくれる不動産会社を見つけ、望み通りのマンション売却ができると良いですね。

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