相続のためマンションを売却したい

相続のためマンションを売却したい

税制が変わり課税対象が増えたことで、相続に対する関心が高まっていますね。マンションを所有している方も「うちは相続どうなるの?」と疑問を思っている方も多いはず。そこで今回は、相続のためにマンション売却するメリット・デメリット、売却する際の注意点についてご紹介します。

相続でマンション売却することのメリットとは?

平成27年1月1日より相続税が改正されました。この改正により、相続税の基礎控除の大幅引き下げと税率の引き上げがあり、相続税がかかる人が増えたといわれています。
例えば、相続が発生してしまい相続財産であるマンションを売却した場合、どのようなことが起きるのでしょうか?そのメリット、デメリットを考えてみましょう。

売却するメリットは納税や財産分与の資金が作れること

相続財産であるマンションを売却した場合、仮に相続税を納付するような事態であれば、その納税資金を作る上で売却は有効な手段です。
また、数名の相続人に対して財産分与をする場合でも、売却して現金に換えることで公平性が保てます。特に、相続財産が少ない場合には、財産分与で争族になるケースが多いため、換金性や流動性が高いときに売却、現金化して財産分与すべきでしょう。

例えば、売却をせずに、所有権を相続人共有で持つとどうなるでしょうか。相続時は公平性が保てても、その後に何らかの事由で一人の共有者が売却したいと言い出した場合は、他の共有者の同意が必要です。売りたくないという人が出てしまうと、揉める原因になります。
そうなると、売りどきを逃したり、買い叩かれたりしてしまい、資産の目減りが起きる可能性もあります。

相続でマンション売却することのデメリットとは?

では、マンションを売却するデメリットはどうでしょうか? 例えば、マンションを賃貸に出していると毎月家賃が入ってくるため、一定の不動産収入が見込めます。しかし、マンションを売却すれば、その収入はなくなります。このような収益用のマンションがいくつもあれば、売却はむしろデメリットです。専業主婦の方が相続人にいると、せっかくの収入源がなくなってしまうということになります。
また、売却したがために譲渡所得税がかかる場合があります。取得金額が分からないマンションを売却した場合、多くの譲渡益が発生してしまった事例もあります。したがって、売却する場合にはこうした譲渡所得税の計算はしておくべきでしょう。

マンション売却の手続きの流れと注意点

もし、相続が発生してマンションを売却するとなった場合、まずは相続人を決めて名義を変更することが必要です。つまり、亡くなられた方、いわゆる被相続人のままでは売却はできないことを知っておきましょう。

売却には遺産分割協議書の作成が必要

名義変更には遺産分割協議を行い、その内容を記載した遺産分割協議書を作成しなくてはなりません。なお、相続人全員分の戸籍謄本、印鑑証明書が添付された遺産分割協議書でないと名義変更の登記はできないため、注意してください。

相続手続きは、亡くなったと知った日から10カ月以内

また、遺産分割協議は被相続人が亡くなったことを知った日から、10カ月以内に作成しなくてはなりません。例えば、相続人が身近にいない場合やTVドラマのように相続人の中に愛人の子(いわゆる非嫡出子)がいるとなれば、なかなか遺産分割協議に至らないこともあるため、非常に厄介です。このように協議書が作成できない場合には、もちろん名義変更もできず、相続税の優遇処置が受けられない場合があります。

以上のことに注意しながら、遺産分割協議による名義変更が完了すれば、マンションの売却が可能です。売却ができる状況になれば、いくつかの不動産会社に査定を依頼し、最終的には媒介契約を締結して売り出しという流れになります。

おわりに

相続が発生した後には、さまざまな手続きが必要です。故人を忍び悲しみに暮れている遺族にとってはつらい作業になりますが、概ね次のような流れで進めていくことになります。

まず、死亡届を出した上で(7日以内)、葬儀の段取りなどをしながら、遺言書の有無の確認、相続財産の把握、遺産分割協議、各種の名義変更、相続税の申告を行います。これらの作業を10カ月程度で行うことになるでしょう。
併せて、年金支給の停止、健康保険証の返還、遺族年金の請求、生命保険の請求という作業も定められた期日までに行うことが必要です。中でも、遺産分割協議において相続人同士で不公平感が生じてしまうと、いわゆる「争族」のきっかけになりがちです。これは、遺産の大半を不動産が占めている場合が多く、現金などとは異なりなかなか切り分けできない現実があります。

例えば、最高裁判所の司法統計年報によれば、平成25年に約9,000件の裁判所に持ちこまれた遺産分割事件のうち認容、調停の成立件数を遺産額別に見てみると、1,000万円以下の遺産額での件数は全体の約30%以上を占めており、少ない遺産額でのトラブルが増加しています。

このような背景から、「どうせたいした財産はうちにはない」、あるいは「子どもらは仲が良いから」など、自分たちには相続は関係ないと思っている人に限って、相続争いが起こりがちです。したがって、親御さんが健在なうちから家族全員で相続のことについて話し合う機会をつくることは重要といえるでしょう。相続が争族にならないようにしたいものです。

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