マンションの売却相場はどう調べればよいの?

マンションの売却相場はどう調べればよいの?

マンションの売却相場を知りたいとき、どのように調べるかご存じでしょうか。
マンションの売却相場は、基本的には実勢価格と呼ばれる周辺の成約事例をもとに算出されます。ただし、その他にも「公示価格」「固定資産税評価額」「相続税路線価」という3つの指標を参考に精査します。
今回はこの一物四価(1つの物に対して4つの価格がある)と呼ばれる、不動産価格の指標から、マンション売却相場の調べ方をご説明します。

「公示価格」とは?

公示価格とは、公共用地買収や補償の基準となるもので不動産を売買する際に目安になる価格となります。マンションというよりは、「土地」本来の価値です。国土交通省土地鑑定委員会という組織に専任された不動産鑑定士が現地を調査し、取引事例なども踏まえた上で公示価格が算出されます。
公示価格は、マンションの売却相場を見る上ではあくまで「参考」程度です。
毎年1月1日時点の公示価格を定めて、3月に公表されますが、あまりに価格が上昇していたり、下落していたりしたときには何か原因があるため、問題視するきっかけになるでしょう。

「固定資産税評価額」「相続税路線価」とは?

「固定資産税評価額」「相続税路線価」とは、固定資産税と相続税の評価額を算出するための指標で、評価額にそれぞれ固定資産税の税率、相続税の税率を掛けて税額を計算します。
固定資産税評価額は公示価格の70%程度を目安に設定され、毎年1月1日時点の評価額が各市区町村(都23区の場合は都)より公表されます。
また、固定資産税評価額は3年に1度評価替えがあります。

一方、相続税路線価は公示価格の80%を目安に決定され、毎年7月に国税庁から1月1日の路線価を公表されます。このように、この2つの評価額は公示価格をもとに算出しているため、マンション売却相場を算出する上では公示地価と同様の役割であるといえるでしょう。

「実勢価格」とは?

実勢価格は、マンション売却の実際の市場価格で、算出には周辺事例比較法という方法を使います。周辺事例比較法とは、その名の通り、周辺で成約した事例と比較する方法です。具体的な事例は、「最寄り駅」「最寄り駅距離」「広さ」「間取り」「築年数」などから、売却するマンションに条件が近い物件をピックアップします。
その中でも特に大事な条件が「築年数」です。広さや駅距離が同じ物件は割とありますが、「築年数」が大きく異なる場合は、売却相場の補正が必要になります。補正に関しては不動産会社に任せるしかありませんが、補正が正確な不動産会社は信頼できる不動産会社といえるため、補正の根拠をキチンとヒアリングしましょう。例えば、「築年数が10年違うため、○○というデータから15%補正しています」など根拠のある補正であることが大切です。

自分で周辺の成約事例を調べる方法

自ら実勢価格を算出する場合は、周辺の成約物件を調べなければなりません。宅地建物取引免許を取得している不動産会社は、REINSと呼ばれるネットワークシステムにアクセスできます。REINSには、他の不動産会社が仲介をして成約をした事例や、今売り出している物件の情報が登録されています。
しかし、一般個人の方はREINSを閲覧することができません。そのため、一般個人の方が自分で周辺成約事例を調べる際には、国土交通省が運営する「土地総合情報システム」というサイトの利用をおすすめします。このサイト上で、不動産の種類と地域を選択すれば周辺で成約した事例が出てくるため、事例をもとに実勢価格の算出が可能です。

実勢価格を算出する際には単価を忘れずに

実勢価格を算出するときの注意点としては、自分の物件に近い物件をピックアップしたら必ず単価に割り戻すことです。例えば、70㎡3,500万円であれば、1㎡当たり50万円という換算をします。1㎡当たりに割り戻さないと、自分のマンションと広さが違うマンションの成約事例を比較できないため気を付けてください。
また、周辺の事例が少ない場合には最寄り駅以外にも沿線上の隣接している駅まで範囲を広げ、その中で再度、条件の近い物件をピックアップしましょう。

おわりに

マンションの売却相場を調べるときは、基本的には周辺成約事例から実勢価格を割り出します。そして、「公示地価」「固定資産税評価額」「相続税路線価」の直近の動きを見て、上下に振れていないかを確認します。
昔は不動産会社しか周辺の成約事例は確認できませんでしたが、今では一般個人でもネットで調べることができます。まずは、自分で売却相場を把握してから不動産会社の話を聞くと、より良い不動産会社を選びやすくなるでしょう。

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