事故物件のマンションを売却したい

事故物件のマンションを売却したい

住人が自殺をしてしまった、住人が事件に巻き込まれて殺害された、一人暮らしの年配者が孤独死してしまったなど、このようなマンションの処分は、気が重いだけでなく後始末も大変です。まずは、特殊清掃の業者を呼んで徹底的にハウスクリーニングをすることになるでしょうし、ある程度リフォームも必要になります。さらに、それでも売却価格は期待できない状況です。このようなことが起きた場合、どのような点に注意しながら、事故物件の売却に取り組めば良いのか考えてみましょう。

不動産会社に告知する義務はあるのか

事故物件とは、いわゆる「いわくつき物件」のことです。心理的瑕疵(かし)物件とも呼ばれます。「瑕疵」とは、本来なら備わっているべき機能などが十分に備わっていない状態です。不動産の世界では、建物に本来備わっているべきものが付いていないときや、十分な機能を果たさない状態を「物理的瑕疵がある」といいます。物理的瑕疵がある場合、法的に「瑕疵担保責任」を売主が負わなければならない可能性がでてきます。
心理的瑕疵とは、本来は心理的に何も負うところがないにも関わらず、近所の目や居住すること自体における心理的な負荷を負う状態を表します。簡単にいうと「住み心地の良さ」を欠く状態です。この場合、何もなかった状態には戻せないため、契約の解除や損害賠償請求ができるケースがあります。そのため、売却するマンションが事故物件にあたる場合には、その旨を不動産会社や買主に告知しなければなりません。

裁判に発展してしまうことも

裁判例では次のような場合に売主の告知義務を認め、告知しなかった場合は契約の解除を認めています。昭和の判例ですが、ベランダで自殺があったマンションにその家族がそのまま生活し、6年経過した後に売却した際、自殺があったことを買主に告知しなかったケースがあります。この判例で裁判所は、契約解除と違約金の請求を認めました。その理由は、買主が購入したマンションで生活をしていく上で、事件を知る近隣住民と付き合っていく心理的な負担は大きいということを挙げています。買主の子どもを含む家族での居住という前提条件と自殺後6年経過という期間が長いとはいえない、という判断が示されています。

相場よりどれくらい安くなってしまうのか

さて、事故物件であると告知しなければならない場合には、当然ながら、売りにくくなり、価格も相場より下がります。では、一体どのくらい相場より下がってしまうものなのでしょうか?
これは、立地条件や事故そのものの内容によっても変わってくるため、一概にはいえません。需要の高い都心の場合と需要の少ない地方都市の郊外とでは、条件が大きく変わってきます。平均的には、2割から3割減ともいわれ、約半分近くに下がる場合もあります。死因が孤独死や自然死なら1割くらいのダウンと見積もられることもあるようです。
例えば、相場が3,000万円の中古マンションであれば、2割減で2,400万円、3割減で2,100万円になります。損失額はそれぞれ、600万円と900万円です。これは、かなり大きな痛手になります。
不動産会社に話をして、買い取りの見積もりをお願いすると金額をすぐに提示してもらえますが、媒介の場合は売却価格の設定が難しいでしょう。最初に相場の金額に近い価格で売りに出すことも可能ですが、売れなければ下げ続けることになります。広告には、「告知事項あり」や「重要告知事項あり」、「心理的瑕疵あり」という文言が付いてしまうため、事故物件といわれるマンション売却はそう簡単にはいかないでしょう。

少しでも高く売る方法はあるのか

「事故物件はすべて安い売値になってしまう」と諦めるしかないのでしょうか?
これまでご紹介してきた例ではすべてそうなってしまいますが、かろうじて回避する手立てもあります。例えば、事故物件が一戸建てであれば、一度更地にし、それから時間を空けて建て直すことで価値を高める方法です。(この場合も、告知は必要になります)
しかし、マンションの場合は、同じようにはできません。賃貸でも借り手がつかなかったり、家賃も相場より安くなったりするため、利点はあまりないでしょう。1円でも高くマンション売却するためには、複数の不動産会社に査定見積を出してもらうことが一番です。不動産会社の中には事故物件を専門にしている会社もあるため、さまざまなアドバイスを聞き、見積もりを取って、総合的に検討すべきでしょう。

おわりに

うまく切り抜けて事故物件を相場価格で処分しようとしても、告知義務違反を問われれば、更に負担が重くなります。不動産会社とよく相談し、時間の経過を待って処分するのか、事故物件専門の不動産会社にマンション売却し、後を任せるのかを検討しましょう。
事故物件であっても、近年は売却できるケースが増えてきています。特に、都心ではその傾向が顕著に出ているため、比較的早く売れる場合があります。そのマンションが都心にあればあるほど、ニーズは高いからです。しかも安いとなると、その理由を特に気にせず、立地と部屋の機能を優先的に考える傾向があります。とにかく、諦めずに複数の査定見積もりを取る中で、いろいろなアドバイスをもらいましょう。

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