マンション売却時にどの媒介契約を選ぶべきなの?

マンション売却時にどの媒介契約を選ぶべきなの?

マンションを売却する際は、不動産会社にマンションの売却を依頼する、「媒介契約」を結ぶ必要があります。媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があるため、どの媒介契約を結ぶべきか迷う方も多いのではないでしょうか。
今回は、マンション売却時の媒介契約についてご紹介します。

専属専任媒介契約とは?特徴とメリット・デメリット

専属専任媒介契約とは、マンション売却の媒介を1社の不動産会社にのみ依頼する契約です。
その他の不動産会社に媒介を依頼することはできません。

専属専任媒介契約の特徴

専属専任媒介契約では、仲介会社から売り主に対して1週間に1回以上の業務報告義務があります。
また、レインズへの登録義務も生じます。レインズとは、売り出し物件や成約物件を確認するための、不動産会社のみ閲覧できるネットワークシステムです。

自己発見取引について

自分で買い主を見つけて売買契約を結ぶ取引を、「自己発見取引」といいます。
専属専任媒介契約を結んだ場合、自分で買い主を見つけてきたとしても、媒介契約を結んだ仲介会社が仲介をします。

専属専任媒介契約のメリット・デメリット

専属専任媒介契約を結んだ会社でしか売買契約が成立しないため、仲介会社は売却に力を入れてくれます。具体的には広告費用と人員を投下するため、物件を早く売りやすいのがメリットです。
一方で、自分で見つけてきた買い主でさえ仲介会社を通す必要があるため、縛りが強いことがデメリットになります。

 

専任媒介契約とは?特徴とメリット・デメリット

専任媒介契約では、専属専任媒介契約と同様、売却を依頼できる不動産会社が1社のみとなります。

売却報告とレインズ登録の義務

専任媒介契約は、不動産会社から売り主に対して2週間に1回以上の業務報告義務があります。
また、レインズへも必ず登録する必要があります。

自己発見取引について

専任媒介契約では、自己発見取引に関しては、媒介契約中の不動産会社を通さずに売買契約を締結することができます。

専任媒介契約のメリット・デメリット

専属専任媒介契約同様、他の不動産会社へ依頼ができない点がデメリットになりますが、自己発見取引をすることが可能な点はメリットといえるでしょう。

一般媒介契約とは?特徴とメリット・デメリット

一般媒介契約では、何社でも媒介契約を結ぶことができます。

売却報告とレインズ登録の義務

一般媒介契約では、売り主に対しての業務報告義務とレインズ登録義務はありません。

自己発見取引について

一般媒介契約では、自己発見取引は仲介会社を通さずに直接売買契約を締結することができます。

一般媒介契約のメリット・デメリット

複数の不動産会社に依頼ができるため、自由度が高い点がメリットになります。
ただし、不動産会社からすると、自分の会社で成約できるか分かりません。つまり、媒介の手数料が貰えるかが分からないため、売却活動に力を入れてもらえない可能性がある点がデメリットになります。

売り主が不利になってしまう「囲い込み」とは何か?

囲い込みとは、自社で成約するために、物件情報を他社へ流さないことです。
例えば、別会社から「レインズを見て連絡しています。あなたの会社が媒介している〇〇というマンションの購入検討者がいるが紹介できますか?」と問い合わせが入ったとしましょう。その際に、本当は検討者がいないのにもかかわらず、「既に商談中なので紹介はできません」と断ってしまいます。
理由は、その不動産会社からすれば、自社で買い主を見つけた方が、買い主・売り主の両方から媒介手数料を貰えるからです。

囲い込みは、専属専任媒介契約や専任媒介契約に起こりうることです。売り主はマンション売却の媒介を他社に依頼することができず、自社を通さない限り他の会社が買い主を連れてくることはないため、囲い込みがしやすいのでしょう。

どの媒介契約を選ぶべきなのか?

上記で紹介した3つの媒介契約のうち、どの媒介契約が良いかは目的や物件によります。

早期売却が目的の場合

専属専任媒介契約か専任媒介契約がおすすめです。
広告をはじめとした売却活動に力を入れてくれるため、早めに集客・成約する可能性が高くなります。

条件が良く売りやすい物件の場合 

立地などの条件が抜群に良い物件などは、「売りやすい物件」です。売りやすい物件の場合は、一般媒介契約をおすすめします。
いわゆる売れ筋物件になるため、複数の会社に売却を依頼しても、「目玉物件」として広告展開される可能性が高いでしょう。

条件が悪い物件の場合

条件が悪い物件は、専属専任媒介契約か専任媒介契約で売り出しましょう。自分達の会社でしか売却できないため注力してくれます。

おわりに

3種類の媒介契約には、それぞれ特徴があります。どの媒介契約を締結するかは、売却活動にも影響してくるため慎重に決めましょう。自分の目的と物件特性を見極めることが大切です。

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